Ipotecile au reînviat piața imobiliară din Moldova

Instituția Publică Cadastrul Bunurilor Imobile (IPCBI) prezintă astfel de date. Acestea demonstrează că piața imobiliară din Chișinău s-a recuperat după șocul din urmă cu doi ani și demonstrează o activitate sporită, transmite logos-pres.md.

Această creștere este înregistrată nu doar în numărul vânzărilor de apartamente, ci și în prețurile acestora. Potrivit agenției imobiliare Acces Imobil, prețurile apartamentelor în 2024 au atins un nivel fără precedent, 1.370 de euro pe metru pătrat. Prețurile continuă să crească pentru toate categoriile de apartamente de pe piața primară și secundară, atât cu reparație, cât și în varianta „albă”.

„Desigur, avem prețuri pentru diferite categorii de apartamente, dar luăm în considerare toate tipurile și segmentele pentru a evidenția indicele general și a urmări tendințele pieței”, explică specialistul Acces Imobil, Victor Cernomorcenco.

Potrivit acestuia, principalul factor care a determinat creșterea vânzărilor a fost ieftinirea creditelor ipotecare. Ca urmare a scăderii inflației, băncile comerciale au redus ratele dobânzilor pentru creditele ipotecare de la 14% în anii 2022-2023 la 7-8% în 2024. Toți cei care nu și-au putut permite să cumpere un apartament cu bani gata au ieșit pe piață, profitând de noile condiții. Dacă în perioada ianuarie-septembrie 2023, prin credite ipotecare au fost vândute 2.136 de apartamente, în aceeași perioadă a anului 2024 au fost vândute 4.721 de apartamente, adică cu 2,2 ori mai mult.

Un alt fapt care susține acest argument. În 2023, din numărul total de apartamente vândute în Chișinău, doar 20% au fost vândute prin ipotecă. Iar în 2024, deja peste 40%. Condițiile mai atractive de creditare propuse de guvern prin programul Prima casă au avut de asemenea un impact pozitiv asupra numărului total de tranzacții.

„Astăzi, cumpărătorii preferă în principal apartamente cu una sau două camere în blocuri noi. Însă în acest segment prețurile sunt destul de ridicate și aproape totul este vândut. Au rămas doar apartamente cu suprafețe mari. De aceea, oamenii se îndreaptă către piața secundară. Însă și acolo prețurile au crescut destul de mult”, spune Victor Cernomorcenco. „Astăzi, în varianta albă a unui apartament nou prețul este de 1.200-1.400 de euro pe metru pătrat, iar un apartament cu reparație costă 1.500 de euro și mai mult. Pe piața secundară, prețurile sunt în medie de 1.000-1.050 de euro pe metru pătrat.”

Directorul agenției imobiliare Nika Imobil, Piotr Oleinik, consideră că compararea indicatorilor pentru primele nouă luni din 2023 și 2024 nu este tocmai corectă. Motivul este că revigorarea pieței a început în a doua jumătate a anului trecut, după scăderea ratelor dobânzilor pentru credite. În această perioadă au avut loc aproape 60% din tranzacțiile totale pe parcursul anului. Prin urmare, este mai logic să evaluăm datele din prima jumătate a anului 2024 cu cele din a doua jumătate a anului 2023 sau cu indicatorii trimestrului trei.

De altfel, numărul tranzacțiilor de vânzare-cumpărare a apartamentelor în Chișinău în trimestrul trei din 2024 a fost mai mic decât în aceeași perioadă din 2023 cu 11,7% (4.098 și 4.642, respectiv).

Oleinik consideră că pentru cei care trăiesc în Moldova, câștigă bani aici și nu intenționează să plece, nu există altă alternativă de a achiziționa imobil decât cumpărarea unui apartament. În principiu, pe o piață în creștere, această strategie este corectă. Deoarece chiria este destul de ridicată și se apropie de plata dobânzilor pentru creditul ipotecar.

Însă forma de ipotecă, adică achiziția de imobil prin resurse de credit, a venit la noi din economia occidentală, unde tendința de creștere a prețurilor există întotdeauna. Și nu are sens economic să acumulezi bani. „În condițiile actuale, când piața este în creștere, acest lucru este, de asemenea, avantajos din punct de vedere economic, deoarece creșterea prețurilor în acest moment depășește chiar și ratele dobânzilor. Și această situație stimulează mai mult achiziționarea decât economisirea sau economisirea și închirierea. Dacă aceste factori nu se schimbă, în viitorul apropiat piața va fi destul de activă”, afirmă Petru Oleinik.

Într-o altă situație, pe o piață stagnată, acest mecanism de achiziție a imobilului devine nefavorabil. Pe o piață stabilă, trebuie să compari dimensiunea chiriei și a plăților lunare pentru ipotecă și, în funcție de asta, să iei o decizie, explică expertul.

Potrivit opiniei sale, prețurile continuă să crească, dar fără astfel de salturi ca la începutul acestui an sau la sfârșitul anului trecut. Obiectele bune și lichide se vând rapid, iar deficitul de construcții noi, finalizate, este vizibil. Exact aceste apartamente sunt cele mai frecvent ipotecate. Piotr Oleinik subliniază că pentru „ipotecari” plus sau minus 1.000 de euro în preț nu are o mare importanță. Deoarece suma plății se întinde pe o perioadă lungă, îi interesează mai mult plățile lunare.

„Din punctul meu de vedere, tendința de creștere a prețurilor va continua”, spune directorul Nika Imobil. „În principal din cauza faptului că băncile concurează între ele, iar în Moldova practic nu există alte alternative de investiții, în afară de achiziția de imobil. Prin urmare, cererea pentru locuințe de calitate depășește oferta. Consider că astăzi avem o piață stabilă, cu o tendință de creștere. Mișcările bruște nu vor avea loc, cel mai probabil. Dar, așa cum a demonstrat de nenumărate ori practica, prognozele sunt o activitate ingrată. Factori macroeconomici și schimbările politice joacă un rol semnificativ, la care piața reacționează foarte sensibil. De fapt, cu o oarecare întârziere. Astăzi, de exemplu, clienții „închid” tranzacții de vânzare sau cumpărare a apartamentelor pe care le-au început acum două-trei luni. De aceea, chiar dacă se va întâmpla un force majeure, influența sa se va resimți abia anul viitor”.

Potrivit prognozei lui Victor Cernomorcenco, condițiile atractive de creditare și oferta limitată de apartamente disponibile pentru vânzare vor contribui la o ușoară creștere a prețurilor locuințelor. Dacă cererea din partea cumpărătorilor va fi suficient de mare, iar oferta va rămâne neschimbată, se poate aștepta la o creștere a prețurilor de aproximativ 50 de euro pe metru pătrat până la sfârșitul anului.

Acum ne puteți urmări și pe Telegram, Facebook și Instagram pentru a fi la curent cu ultimele știri.