Bucureștiul rămâne cea mai accesibilă piață a locuințelor noi din UE

Însă, pentru investitor, diferența de preț nu înseamnă și o diferență de randament: taxele, finisajele și costul terenului modifică semnificativ costul final al locuinței. Acestea sunt rezultatele comparației piețelor din Budapesta, Varșovia și București, realizată de dezvoltatorul Cordia, scrie logos-pres.md, cu referire la CIJ World.

La sfârșitul primului trimestru, prețul mediu al locuințelor noi din Budapesta a depășit 1,9 milioane de forinți (5,2 mii de euro pe metru pătrat). Datele independente ale Băncii Naționale a Ungariei indică un rezultat apropiat — 5,1 mii de euro pe metru pătrat.

În Varșovia, prețul mediu de ofertă pentru locuințele noi era de 19 358 de zloți (4,5 mii de europe metru pătrat). Totodată, apartamentele vândute efectiv costau în medie 17 449 de zloți (€4 mii pe metru pătrat). În proiectele noi, prețul depășea 4,6 mii de euro.

La București, pragul de intrare este considerabil mai mic. Prețul mediu al locuințelor noi în martie era de circa 2,54 mii de euro pe metru pătrat, iar în iulie, potrivit datelor Imobiliare.ro, a crescut la 2,62 mii de euro, cu 12,5% mai mult decât în urmă cu un an. Astfel, în ceea ce privește prețul de achiziție, Bucureștiul își păstrează deocamdată un avantaj semnificativ. Însă calculele ulterioare pentru investitor nu mai sunt atât de clare.

În Polonia, apartamentele noi sunt adesea vândute fără finisaje interioare complete. Cumpărătorul trebuie să plătească suplimentar pentru reparații și echipare, înainte ca locuința să poată fi utilizată sau dată în chirie.

Taxele joacă, de asemenea, un rol important în formarea prețurilor. În Ungaria, pentru locuințele noi care corespund cerințelor se aplică o cotă de TVA de 5%. În Polonia, cota este de 8% pentru proprietățile rezidențiale cu o suprafață de până la 150 de metri pătrați, iar suprafața care depășește acest prag este taxată cu 23%. În România, cota standard de TVA este de 21%.

Costul terenului diferă, de asemenea. Potrivit estimărilor Cordia, în Varșovia componenta funciară calculată pe metru pătrat este de peste două ori mai mare decât la Budapesta și București. Totodată, construcțiile în Varșovia și București costă cu aproximativ 25–33% mai puțin decât la Budapesta.

Pentru afacerile de închiriere, tabloul se schimbă din nou. Cordia estimează randamentul brut al proprietăților din Polonia la circa 4,5–6%, iar al celor din București — la 5–6%. Acești indicatori reprezintă estimarea dezvoltatorului, nu o statistică unică pentru întreaga piață.

Varșovia compensează costul ridicat al locuințelor printr-o piață mare a muncii și o cerere stabilă pentru chirii. Bucureștiul oferă un prag de intrare mai mic, însă prețurile cresc aici mai rapid. Budapesta rămâne cea mai scumpă dintre cele trei piețe, însă cota mai mică de TVA pentru locuințele noi eligibile îmbunătățește rentabilitatea achiziției.

În consecință, investitorul trebuie să calculeze nu costul unui singur metru pătrat, ci întreaga tranzacție: prețul apartamentului, taxa, finisajele, cheltuielile de întreținere, chiria potențială și valoarea unei viitoare vânzări. De aceea, un apartament de 2,6 mii de euro pe metru pătrat la București nu va fi neapărat o investiție mai avantajoasă decât o proprietate de 4–5 mii de euro a Varșovia sau Budapesta.