Experții au analizat riscurile și oportunitățile programului Prima Casă Plus

Principalele modificări: vor putea participa reprezentanți ai profesiilor liberale, precum șoferii de taxi și artiștii, care își pot confirma veniturile. Suma maximă a creditului a fost majorată de la 1 milion la 2,5 milioane de lei, rata fixă va fi de 7,63%, iar termenul maxim al creditului a fost majorat de la 25 la 30 de ani. Se preconizează creșterea cotei garanțiilor împrumuturilor de stat de la 50% la 70% pentru locuințele din afara Chișinăului. Pentru locuințele din Capitală, puse în funcțiune în ultimii 10 ani, cota va crește de la 50% la 65%, relatează logos-pres.md.

Analiștii Expert-Grup au studiat modificările efectuate, încercând să analizeze beneficiile și riscurile programului actualizat, și au formulat recomandări care, în opinia lor, ar fi de dorit în timpul punerii sale în aplicare.

Analiza beneficiilor și riscurilor a fost realizată prin prisma acționarilor afectați de aceste schimbări și anume: statul - care își asumă o parte din riscuri pentru să faciliteze accesul la locuințe pentru propriii cetățeni; cetățenii care doresc să aibă propria locuință, dar nu au venituri suficiente pentru aceasta; instituțiile financiare încredințate cu misiunea de intermediere financiară cu condiția acceptării riscurilor asociate; companii de pe piața imobiliară, al căror număr de tranzacții este afectat de un astfel de program.

Creșterea costului maxim al locuințelor achiziționate în cadrul programului este necesară, dar o creștere de 2,5 ori ar putea servi drept un catalizator pentru o creștere și mai mare a prețurilor apartamentelor. Plafonul de 1 milion de lei pentru case care pot fi achiziționate prin Prima Casă a fost unul dintre principalele motive ale eșecului programului în ultimii 2 ani. În același timp, Guvernul nu a explicat cum a determinat dimensiunea noului plafon, limitându-se la cuvintele „pentru a se asigura că tinerii au mai multe oportunități care sunt relevante pentru nevoile lor”, a explicat Stas Madan, director programului Expert-Grup. 

Pe baza datelor BNM, prețul mediu al apartamentelor din Chișinău în primul trimestru al anului 2024 a fost cu 56,3% mai mare decât în 2019. Chiar dacă adăugăm 10 puncte procentuale din cauza creșterii din 2018 și 2019, și alte 10 puncte procentuale pentru a acoperi creșterea din trimestrul II al acestui an, creșterea totală a prețurilor de la lansarea programului în 2018 va fi de maximum 80-85%. Cu toate acestea, creșterea costului maxim al unei locuințe cu 150% într-un mediu în care prețurile sunt deja în creștere ar putea putea implifica și mai mult tensiunile și ar putea face ca prețurile de pe piața imobiliară să crească și mai mult.

Creșterea raportului dintre rata lunară a creditului (toate plățile asociate creditului) și venitul net de la 50% la 70% crește semnificativ riscul de supraîndatorare a populației și, în consecință, pierderea locuințelor achiziționate prin program, consideră expertul. Propunerea de a mări raportul dintre serviciul datoriei și venit de la 50% la 70% (RSDV) este una dintre cele mai neclare și cu un potențial negativ uriaș pentru cei care iau credite, având în vedere că această schimbare nu este în niciun fel argumentată.

Trebuie menționat faptul, că Regulamentul privind creditarea responsabilă de consum de către bănci prevede, că pentru toate creditele imobiliare, cu excepția „Prima casă”, RSDV nu poate depăși 40% pentru toți debitorii, venitul net al cărora este mai mic decât de două ori salariul mediu lunar și poate ajunge până la 55% pentru împrumutații al căror venit depășește acest standard. După cum arată structura veniturilor populației, este de așteptat ca majoritatea cererilor pentru „Prima Casă Plus” să provină de la familii al căror venit total net în prezent nu depășește 22.480 lei, ceea ce creează o discrepanță uriașă în ceea ce privește cerințele de creditare îndeplinite cerințele generale ale BNM (40%) și cerințele „Prima Casă Plus” (70%). Mai mult, chiar dacă această măsură creează riscuri de supraîndatorare și încalcă semnificativ cerințele generale de creditare responsabilă, Guvernul nu a inclus BNM în lista instituțiilor de la care se poate solicita un aviz în cadrul procesului de consultare.

Riscul îndatorării excesive este, de asemenea, mare datorită faptului că beneficiarii vor intra în program într-un mediu în care ratele dobânzilor sunt aproape de minimele istorice, iar rata dobânzii din cadrul programului rămâne flotantă. Rata maximă anuală a dobânzii în cadrul programului pentru perioada 1 iulie 2024 - 31 decembrie 2024 pentru un împrumut garantat de stat de 50% va fi de 6,66% (rată de bază 3,46% + marja bancară maximă 3 pp + comision de garantare 0.2 % p.p.), ceea ce este extrem de atractiv în acest moment.

Iată un exemplu. O familie care dorește să primească un împrumut de 1,5 milioane de lei pe o perioadă de 25 de ani din iulie până în decembrie 2024 pentru a cumpăra o casă va trebui să aibă un venit minim de 14.684 de lei, și o plată lunară care va trebui plătită către banca , se va ridica la 10.279 lei. În consecință, după achitarea planului de rate către bancă, familia va avea resursele necesare pentru a-și asigura existența de doar 4.405 lei, lucru greu de imaginat în condițiile actuale de viață.

Mai mult, orice creștere a rata dobânzii poate avea un impact grav asupra venitului familiei. De exemplu, o repetare a unei situații similare cu cea din 2015 sau 2022 ar impune ca familia în cauză să majoreze rata dobânzii cu 4 puncte procentuale într-un semestru, ceea ce ar însemna o creștere a ratei lunare plătibile băncii de la 10.279 la 14. 335 lei. Având în vedere nivelul încă scăzut de educație financiară și capacitatea limitată a publicului de a planifica finanțele personale, oferirea unui raport de serviciu al datoriei față de venit de 70% este mai mult ca a vinde publicului o iluzie frumoasă, dar ar putea avea consecințe devastatoare pentru mulți dintre aceștia, care aleg să încheie acorduri privind împrumuturile.

Extinderea termenului maxim de împrumut de la 25 la 30 de ani este benefică deoarece poate ajuta la scăderea plăților lunare pentru persoanele cu venituri mai mici. De exemplu, un credit ipotecar în valoare de 1,5 milioane lei cu o dobândă de 7% și un termen de 25 de ani necesită plata unei contribuții bancare lunare totale de 10.602 lei. Același credit, acordat pe o perioadă de 30 de ani, va reduce plata lunară către bancă la 9980 lei.

Creșterea ratei de garantare a împrumuturilor la 70% pentru casele din afara Chișinăului este motivată și salutată, această schimbare poate facilita accesul la locuințe decente pentru familiile din afara capitalei, contribuind la dezvoltarea economică și socială a acestor regiuni, precum și stimularea sectorului construcțiilor, creșterea cererii de locuințe din partea populației. De asemenea, casele din afara Chișinăului sunt mai puțin lichide și, în consecință, sunt evaluate de bănci la o valoare mai mică în scopuri ipotecare/stabilirea unei valori de bază pentru constituirea garanției.

În timp ce creșterea ratei garanției la 65% pentru case, până la 10 ani în Chișinău nu găsește justificare.

Creșterea raportului dintre serviciul datoriei și venit, combinată cu extinderea listei de beneficiari eligibili, stimulează, de asemenea, economia informală. Angajarea informală și salariile „în plic” rămân o realitate a situației economice din Moldova. Cercetările arată că salariile „gri” reprezintă aproximativ 30% din fondul de salarii și, ca urmare, veniturile pierdute la bugetul de stat depășesc 7% din PIB.

Pe baza acestor realități, o creștere a RSDV de la 50 la 70% înseamnă că statul promovează măsuri care subminează tranziția la o economie „albă”. În aceste condiții, presiunea suplimentară asupra angajatorilor din partea lucrătorilor care doresc să achiziționeze o locuință pentru a avea un salariu pe deplin oficial va dispărea. Mai mult, eliminarea obligației de angajare a beneficiarilor fără a delimita clar categoriile eligibile pentru aceasta poate duce și la garanții din partea statului de bani formali pentru locuințe finanțate din surse informale.

Simplificarea unor proceduri de acces este cu siguranță bun venit la program bazat pe experiența anterioară, precum și oportunitatea de a schimba banca creditoare și de a negocia condiții mai favorabile. Proiectele de modificare a legii conțin, printre altele, simplificarea procesului de aplicare prin eliminarea certificatelor emise de ASP pentru casele aflate în proprietate, precum și eliminarea necesității ipotecării caselor în favoarea statului, care va elimina încheierea de acorduri ipotecare tripartite și va facilita administrarea programului în timpul punerii sale în aplicare.

Totodată, faptul că beneficiarii activi ai programului vor avea dreptul de a schimba banca creditoare prin refinanțarea creditului, în cazul unor condiții mai favorabile, va duce la creșterea concurenței între bănci și, în consecință, la condiții potențial bune pentru beneficiari.

Totodată, riscurile pentru finanțele publice asociate implementării „Prima Casă Plus” sunt clar subestimate, spun experții.

Pe baza experienței anterioare, există și riscul ca în perioadele de inflație, Guvernul să acopere parțial majorările de dobândă pentru beneficiarii Prima Casă Plus. De exemplu, în 2022, Guvernul a alocat 42 de milioane de lei din fondul de rezervă pentru a acorda compensații beneficiarilor programului Prima Casă, iar la începutul anului 2023 au fost alocate alte 75 de milioane de lei pentru aceleași scopuri. Având în vedere că Prima Casă Plus este de așteptat să acopere cel puțin 60% din toate creditele ipotecare emise de bănci, următoarea perioadă de înăsprire monetară și de creștere a prețurilor bănești riscă să pună presiune mult mai semnificativă asupra bugetului. Aceasta este o situație în care riscurile individuale ale unor persoane vor fi acoperite de banii tuturor contribuabililor.

Modul în care proiectul avansează sugerează că în acest caz autoritățile percep procesul de consultări publice mai degrabă ca o formalitate. Condițiile Prima Casă Plus au fost anunțate pentru prima dată de către prim-ministrul Dorin Recean, la o conferință de presă din 28 mai 2024. Câteva zile mai târziu, aceste condiții au fost postate pe pagina oficială a programului. Această situație ar putea fi văzută ca o ignorare a procesului de consultare publică, critică analiștii.

Lansarea a programei Prima Casă Plus se întâmplă în acel moment, în care piața creditelor ipotecare este în plină expansiune, iar prețurile caselor au crescut rapid de la începutul anului. Astfel, chiar și fără participarea programului din punct de vedere valoric, în primele 5 luni ale anului volumul de credite noi, acordate pentru achiziționarea/construcția de clădiri a stabilit noi recorduri. Scăderea ratei medii a dobânzii de la 12,4% în ianuarie-mai 2023 la 7,9% în ianuarie-mai 2024, precum și creșterea prețurilor la apartamente, au condus la volumul de credite noi emise în valoare de 2,35 miliarde de lei, ceea ce este de 3,7 ori mai mult decât perioada precedentă și cu 44,6% mai mult decât recordul anterior stabilit în primele 5 luni ale anului 2021.

În același timp, creșterea prețurilor locuințelor se reflectă și în valoarea medie a creditelor acordate, care este din ce în ce mai mare. De exemplu, numărul de credite acordate în ianuarie-mai 2024 a fost de 2.486 de credite, ceea ce este puțin mai mic decât nivelul din aceeași perioadă din 2021 (2.619 de credite). Totodată, mărimea medie a creditului în 2024 în valoare de 946.000 de lei este cu 52,3% mai mare față de cifrele din 2021 (perioada ianuarie-mai).