Proprietățile comerciale înregistrează o cerere fără precedent: 5.000-10.000 de euro pe m² în centrul Capitalei

Atât prețurile de vânzare, cât și cele de închiriere au crescut pentru toate tipurile de obiecte comerciale. Însă tendințele sunt stabilite în primul rând de comerțul stradal cu amănuntul, relatează logos-pres.md.

Potrivit estimării specialiștilor agenției imobiliare Euroimobil, în Chișinău proprietățile de comerț cu amănuntul ocupă circa 15-20% în structura proprietăților comerciale. Ponderea obiectelor industriale și a depozitelor este de circa 50%, a birourilor de 12% și a hotelurilor de doar 1%. Restul de circa 20% din clădirile comerciale sunt spații nerezidențiale aflate în proprietatea statului.

Supermarketurile, companiile de alimentație publică, farmaciile, saloanele de înfrumusețare, cabinetele stomatologice, magazinele de îmbrăcăminte și încălțăminte, cosmeticele și magazinele de articole de uz casnic sunt reunite sub denumirea comună de comerț stradal cu amănuntul. În domeniul imobiliar, acest termen înseamnă spații pentru comerț sau servicii, situate la parter, cu intrare separată și vitrină. Și, ca întotdeauna, astfel de suprafețe nu sunt suficiente, ele sunt în mare lipsă.

„Suprafața pentru comerț cu amănuntul a fost întotdeauna de 5-6 ori mai mică decât alte tipuri, creșterea lor se datorează în principal de apariția de noi complexe rezidențiale, iar acestea nu sunt atât de multe. Astăzi, prețurile medii în oraș pentru spațiile comerciale de închiriat sunt de la 15 la 35 de euro pe metru pătrat, iar pentru vânzare sunt de la 1.500 la 3.000 de euro pe metru pătrat”, spune directorul agenției imobiliare Euroimobil Radu Șitov

Potrivit lui Ghenadie Gurdiș, director al agenției imobiliare Nelocativ Imobil, creșterea prețurilor s-a datorat ratei ridicate a inflației, declanșate de pandemie. O sumă uriașă de bani a fost injectată pe piața din întreaga lume, valoarea acestora a scăzut, ceea ce a provocat o creștere fără precedent a prețurilor proprietăților. Acest lucru nu putea să nu afecteze Moldova. Pentru unele obiecte prețurile au crescut cu 50%, dacă nu chiar de două ori.

Bulevardul central Ștefan cel Mare cu străzile adiacente (Ismail, București, Pușkin) sunt ferm în fruntea clasamentului dislocării. La fel ca și intersecțiile centrale cu trafic uman ridicat, așa-numitele zone prime din cartierele orașului. În Râșcani este intersecția bulevardului Moscova cu străzile Kiev și Alecu Russo. La Botanica este intersecția bulevardelor Dacia și Decebal. Atunci când se evaluează lichiditatea și rentabilitatea unui obiect, locația sa este un factor decisiv. Amplasarea pe prima linie a străzii principale are un impact semnificativ asupra valorii obiectului.

Potrivit lui Radu Șitov, la intersecția străzilor principale cu bulevardul Ștefan cel Mare prețul proprietății comerciale poate fi de la 5.000 până la 10.000 de euro pe metru pătrat, la cele mai aglomerate intersecții din Râșcani, Botanica, Ciocana, în medie 2.500-3.000 de euro pe metru pătrat. Și aceasta nu este limita.

„Dacă anterior prețurile de vânzare la intersecția străzilor Dacia și Decebal de la Botanica erau de aproximativ 2.000-2.200 de euro pe metru pătrat, astăzi, pentru anumite obiective, acestea ajung până la 5.000 de euro pe metru pătrat. Iar unii proprietari cer chiar și 6.000 de euro. Și chiar și așa, cred că acest obiectiv se va vinde. Chiriile în această zonă erau la nivelul de 20 de euro pe metru pătrat, iar acum au ajuns deja la 35-40 de euro, iar unii plătesc chiar și 45 de euro pe metru pătrat”, își împărtășește observațiile Ghenadie Gurdiș.

Prețurile din zonele populare de pe a doua linie au crescut, de asemenea, cu aproximativ 15-20%, potrivit experților. În mare parte, este vorba despre spații comerciale în blocuri rezidențiale noi, care se vând și ele destul de bine. Prețurile pot ajunge la 1.500-1.700 de euro pe metru pătrat.

„În unele zone din Râșcani, se cer și 2.500 de euro pe metru pătrat, însă pentru a doua linie, acest preț este nerealist și nu cred că obiectivul va găsi cumpărători. Din punctul meu de vedere, un preț optim acolo ar fi între 1.000-1.200 de euro pe metru pătrat. Mai ales că chiria nu depășește 10-12 euro pe metru pătrat. În prezent, eficiența investițiilor în imobiliare în Chișinău se apropie de nivelul european, unde perioada de recuperare a investiției este de aproximativ 15 ani, cu o rentabilitate anuală de 6%. În timp ce, anterior, în Chișinău, perioada de recuperare era de 8-10 ani, cu o rentabilitate anuală de 10-12%. Totuși, în ciuda acestei tendințe, scopul investitorilor noștri este să găsească un obiectiv cu o perioadă de recuperare de cel mult 10 ani. Și astfel de spații încă se mai găsesc”, consideră Gurdiș.

„Un segment special de piață este centrul istoric al Chișinăului. Pentru comerțul stradal, sunt de interes apartamentele scoase din fondul locativ, casele cu un etaj reconstruite pentru birouri sau comerț. Întotdeauna am considerat că centrul istoric este subevaluat. Prețurile acolo ajungeau la 1.00000-1.200 de euro pe metru pătrat. Dar, după cum a spus un mare investitor, prețul în partea istorică a Capitalei nu poate fi mai mic decât în zona rezidențială de la Ciocana. Literalmente, timp de șase luni, prețurile din zona istorică au crescut de 2-2,5 ori. Deși în centru sunt mai mult birouri și sedii ale companiilor, dar acolo chiar și casele vechi cu acces la prima linie se vând cu 3.000 de euro pe metru pătrat”, spune expertul.

Perspectivele pieței proprietăților comerciale sunt destul de optimiste, crede expertul. Este vorba, desigur, în primul rând despre obiectele din prima linie. El nu vede condiții prealabile pentru reducerea prețurilor. Acestea nu au ajuns încă la nivelul maxim comparativ cu țările vecine. Dacă acestea sunt prețuri de vânzare reale, nu umflate, ele nu vor scădea. Situația actuală este de așa natură încât operatorii sunt gata să închirieze cele mai bune locuri la prețuri foarte mari.

Pe segmentul proprietăților industriale și de depozitare, prețurile au crescut și ele. Dar această piață este foarte eterogenă, notează experții.

„Astăzi, în Chișinău, piața imobiliară industrială și a depozitelor este de foarte slabă calitate, aproximativ 70% sunt baze industriale vechi care au supraviețuit pe străzile Petricani, Uzinelor, Meșterul Manole”. Acestea au fost achiziționate de proprietari prin privatizare în anii 1990, de atunci sunt depășite tehnic și necesită reamenajare. Astfel de spații sunt închiriate la prețul de 1.000-1.500 euro pe metru pătrat. Prețul de vânzare al spațiilor noi este de 500-600 de euro pe metru pătrat, în timp ce închirierea costă 6-7 euro pe metru pătrat. Însă acestea sunt foarte greu de găsit. Deficitul de oferte moderne de calitate încurajează oamenii de afaceri să construiască „pentru ei””, spune Radu Șitov.

Potrivit informațiilor lui Ghenadie Gurdiș, prețurile de închiriere pentru zonele de producție din stocul vechi nu s-au schimbat prea mult, iar dacă obiectul este în stare decentă, acestea urcă la 2.000-2.500 euro pe metru pătrat pe lună. Pe zone de calitate mai bună 3.000-3.500 euro pe metru pătrat. Pe obiectele noi cu regimul de temperatură necesar, comunicații, cu un birou în interiorul clădirii costurile de închiriere ajung până la 5-6 euro pe metru pătrat. Și dacă spațiile cu tavane înalte de până la 7-10 m, rata de închiriere poate fi mai mare.

Conform observațiilor sale, valoarea de vânzare a spațiilor de producție și de depozitare a crescut, de asemenea, destul de mult. Dacă înainte se puteau cumpăra spații vechi de fabrică cu 200 de euro pe metru pătrat, astăzi nu se mai găsesc cu mai puțin de 350 de euro pe metru pătrat. Există un deficit de facilități noi, deoarece construcția acestora necesită o cantitate mare de muncă și investiții mari. Costul de construcție a unei instalații industriale moderne, cu tavane de până la șapte metri înălțime și comunicații puternice, este foarte ridicat. Prețul lor de vânzare ajunge la 700-800 de euro pe metru pătrat, adică de două ori mai mare decât înainte. Dar există o lipsă de astfel de zone pe piață, deoarece nu este rentabil să construiești pentru închiriere. Potrivit agenților imobiliari, dacă se alege între birouri, depozite sau spații comerciale, cu siguranță este mai profitabil să se investească în spații comerciale. Pentru astfel de spații, atât cererea, cât și ratele de închiriere sunt mai mari.

„Proprietarii fostelor teritorii de producție beneficiază, deoarece nu trebuie să achiziționeze terenuri și să construiască din nou comunicații. Costul construcției noi în acest caz este redus la 350-400 de euro pe metru pătrat. Și este posibil să se închirieze spații pentru 4-5 euro pe metru pătrat. Dar amortizarea unor astfel de proiecte este la limită”, consideră Genadie Gurdiș.

Potrivit lui Radu Șitov, acest segment al pieței nu a cunoscut o dezvoltare suficientă în Moldova. Dacă marii retaileri internaționali vor intra pe piață, problema infrastructurii și logisticii va deveni evidentă. Pentru a o rezolva, sunt necesare terenuri libere, ceea ce reprezintă astăzi principala provocare pentru dezvoltatori.  În prezent, nu este clar în ce direcție se va dezvolta Chișinăul. Răspunsurile la aceste întrebări pot veni doar odată cu adoptarea unui nou plan urbanistic general și a unui plan de dezvoltare a teritoriilor adiacente.

Acum ne puteți urmări și pe Telegram, Facebook și Instagram pentru a fi la curent cu ultimele știri.