Продажа собственности: как может быть еще

С другой стороны, есть покупатель, и он сейчас от меня требует хоть какого-то ответа. Я хотел спросить, можно ли заключить с ним сделку, но так, чтобы включить в нее условия, при которых все отменяется, и я назад заберу свою машину?»
Анатолий Васильевич, Кишинев

Ответ:

Сделки под условием существуют, хотя на практике используются не очень часто. Сделка считается совершенной под условием, если права и обязанности по этой сделке возникают в зависимости от будущего события. Причем так, чтобы в момент заключения такой сделки было бы невозможно с уверенностью говорить о том, наступит это событие или нет.

Существуют два основных вида условий. Первое, так называемое «позитивное условие» - когда сделка заключена под условием наступления события. Вы продадите машину при условии, если ваша жена сможет на аукционе купить земельный участок. При этом возможный покупатель машины не становится ее собственником и потом не возвращает вам вещь назад. Он просто ждет – сможете ли ваша жена выиграть на аукционе или нет.

Второе, так называемое «негативное условие» - когда сделка считается заключенной, если описанное событие не наступит. Например, вы продадите машину при условии, что вашу жену не назначат на новую должность до определенной даты.

Говоря об отмене договора и возврате машины, следует сказать, что есть два других правовых нюанса. Возможно заключение сделки на отлагательном условии и отменительном.

Отлагательное условие устанавливает, что на момент заключения договора еще никто никому машину не продал, прав и обязанностей не возникло. Они «откладываются» до наступления условия. В некотором роде это похоже на предварительный договор. Когда же в сделку включается отменительное условие, то договор заключается сразу, права и обязанности возникают, как и при обычном договоре. Но вот только предусматривается, что если наступит определенное событие, то договор будет считаться отмененным.

Идеальным примером такого условия выступает другой договор. Например, вы заключили договор найма помещения в здании, принадлежащем государству. В этот договор может быть включено положение, по которому, если будет принято решение о реконструкции здания, то договор найма прекратит свое действие. Причем такое отменительное условие будет исполнено вне зависимости от срока, на который был заключен договор.

В вашей ситуации самое главное – позиция покупателя вашей машины. Если он согласится на то, чтобы в договор купли-продажи был включен пункт об отменительном условии – вы вполне можете выбрать такой вариант.

«Мне сказали, что яблоневый сад, который я вырастил на моем участке, является недвижимым имуществом. Что нужно его регистрировать и выполнить прочие процедуры, предусмотренные в отношении земли. Но ведь я могу выкопать деревья и переместить их в другое место?! Какая же это недвижимость?»
Григорий П., Флорештский район

Ответ:

Дело в том, что ст. 288 ГК РМ не только прямо относит многолетние насаждения к недвижимому имуществу, но и оговаривает, что временное отделение вещей от земли, при котором они не теряют своих свойств, сохраняет статус недвижимого имущества.

Если вы в будущем захотите продать свой сад, то будете продавать его как недвижимость, вместе с земельным участком. При этом вашим правоустанавливающим документом на землю, предположим, будет свидетельство о праве на наследство, а на сад должен быть или акт приемки и приходования молодых многолетних насаждений первого года вегетации, или акт ввода в эксплуатацию молодых многолетних насаждений. Эти документы выдаются в местных органах власти (примэрии).

Также следует помнить и о том, что на ваш сад в полном объеме распространяются все положения законодательства, как на недвижимое имущество. В том числе и право собственности супруги на половину (если не заключен брачный договор), согласие сособственников на отчуждение и прочее.

«У нас сейчас проводится очень много всяких реформ. В связи с этим хотела спросить о запрете на продажу сельскохозяйственных земель иностранцам. Он все еще сохраняется или уже отменен? И еще. Какие бывают земли? Можно ли переделать один вид земли под другой, чтобы обойти запрет?
Евгения Юрьевна, Бельцы

Ответ:

Согласно действующему закону «О нормативной цене и порядке купли-продажи земли», «земли, находящиеся в публичной собственности, могут быть проданы как физическим и юридическим лицам Республики Молдова, так и иностранным инвесторам, за исключением земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда, которые могут быть проданы только физическим и юридическим лицам Республики Молдова».

Если говорить о землях, которые находятся не в собственности государства, а в частных владениях, то и тут пока существует ограничение. Право купить сельскохозяйственные земли, находящиеся в частной собственности, имеет государство, физические лица, являющиеся гражданами Республики Молдова, а также юридические лица, в уставном капитале которых не содержатся иностранные инвестиции.

Существуют следующие виды земельных участков: земли сельскохозяйственного назначения, земли в черте населенных пунктов, земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения, земли резервного фонда и прочие. Говоря об изменении назначения земельных участков, отмечу, что изменение назначения сельскохозяйственных земель осуществляется постановлением правительства, по предложению советов административно-территориальных единиц.

Разумеется, что если сельхозучастки изменить и сделать их, к примеру, землями в черте населенного пункта – то все ограничения на покупку иностранцами будут сняты. Произойдет ли такое или будет изменена процедура приобретения иностранцами земли нашей страны – покажет время.

Андрей АНДРОНАТИЙ, Фонд поддержки и развития права и системы нотариата