«Навар» с квадратных метров: кто и сколько зарабатывает в Молдове?

Разбираемся со специалистами, что на самом деле входит в стоимость жилья.
Из чего складывается цена метра в новостройке

Строительная себестоимость - 40%

Стоимость проекта и коммуникаций - 10%

Затраты на рекламу - 0,5%

Прибыль строительной компании - От 20 до 200%

Комментирует Владимир МАЛИНОВСКИЙ - директор издания «Обзор рынка недвижимости»

Строительно-монтажные работы (строительная себестоимость)
То есть стоимость коробки, отделки, различного рода коммуникаций - трубы, проводка. Сюда же входят зарплаты рабочим.

Владимир МАЛИНОВСКИЙ:
- Даже в общем ответить невозможно: настолько отличаются цены и условия, что простое среднее арифметическое не даст относительно точного ответа. Однако стоит понимать, что строительно-монтажные работы составляют около 40% без стоимости внутриквартирной отделки. При сером варианте (входная дверь, «автономка», «стеклопакеты», пол - стяжка, без штукатурки) - это еще плюс до 10%.

Дополнительные расходы
Сюда входят права на земельный участок, зачастую бывает так, что это достаточно весомая часть затрат.

Владимир МАЛИНОВСКИЙ:
- От условного ничего по-белому (но надо «дать» кому надо), или от 3% и выше при покупке. Чем более высотный дом будет строиться, тем меньше процент. Если в центре купить участок 10 соток за 300 тысяч и построить на нем дом 300м2, то легко посчитать (под дом уйдет условно 2 сотки это 60 000 евро, значит, добавляем 200 евро на 1кв.м). А если построить 20-этажный дом общей продажной площадью 8000 м2, то добавляется на стоимость квадратного метра всего 37,5 евро. Вот такая простая арифметика. А вот почему такая разница в ценах, тут ответ один - разница в прибыли, которую хотят получить участники строительства, а также стоимость кредитов. Я говорю участники, потому что есть просто строительная компания, есть заказчики (финансисты) и группа поддержки. Вариантов здесь много. Поэтому в центре города стоимость м2 составляет от 900 евро/м2 до 1400 евро/м2. А, например, на улице Новобачойская, стоимость 395 евро/м2.

Коммуникации и подготовка участка
Издержки могут быть очень разными. Где-то возникают проблемы с грунтом, а где-то необходимо потратиться на перекладку сетей. Затратны также расходы на техническую документацию плюс собственно плата за возможность подсоединить дом к уже существующим инженерным сетям - водопроводу, отоплению, канализации, газу, электричеству. Размер зависит как от умения застройщика находить грамотные инженерные решения, так и от аппетитов конкретных компаний.

Владимир МАЛИНОВСКИЙ:
- Стоимость проектных работ и подготовка участка зависят от высотности дома - 10%. А теперь о коммуникациях. Очень серьезный вопрос, насколько они далеки. Посчитайте только стоимость хорошей дороги, подводки газа, а возможно, установки рядом газораспределительного узла, прокладки электрического кабеля, и возможно, строительство понижающей подстанции, канализации и пр. коммуникаций? Может до 50%. А вот мансарды, другое дело - там же практически этих затрат нет, в обустроенном районе все вроде бы есть, но хватит ли мощностей у уже имеющегося дома - это другой вопрос.

«Навар» застройщиков - какой он в процентах?

Владимир МАЛИНОВСКИЙ:
- От признанной у нас рентабельности 20% до 200%.

Расходы на рекламу
В эту графу можно также включить маркетинг и управленческие расходы.

Владимир МАЛИНОВСКИЙ:
У нас не более 0,5%. Хотя в других странах до 10%. Недвижимость невозможно выставить в магазине или на рынке. И у нас все делают сами. Сами строят, сами продают.
ЦЕННИК «КП»

Сколько стоит 1 кв. м...
- на «вторичке» - от 500 евро
- в новострое (эконом) - от 325 евро
- в новострое (средний класс) - от 600 евро
- в новострое (бизнес и люкс) - от 1000 евро

ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ

А почему один квадратный метр в новостройке стоит дешевле квадратного метра на «вторичке»?

Владимир МАЛИНОВСКИЙ:
- Рассмотрим конкретные примеры. Если дом сдан в эксплуатацию и это «белый вариант», то если учесть затраты на ремонт, цены будут выше