Кризис в VIP-квартале

Но, как выяснилось, недвижимость здесь продается крайне тяжело. Журналист «Панорамы» выяснял, в чем же причина кризиса продажи домов в VIP-квартале.

Один из сотрудников «Панорамы» отследил по газетным объявлениям уровень снижения цен на  особняки. Владелец одного такого дома начал с цены в 1 млн. евро, сбросив ее до 300 тыс. Покупателя даже по этой цене пока не нашлось, потому что объявление продолжает публиковаться с настойчивой регулярностью.

Как оказалось, под понятие «особняк» подпадет далеко не каждый дом. «В пригородах есть частные дома по 15 тыс. евро, - сказал руководитель офиса Decebal биржи Lara Николай Остафейчук. - Нельзя ведь назвать такой домишко «особняком». Я понимают, что речь идет об индивидуальных жилых домах, в черте Кишинева, по цене в несколько сотен тысяч евро, которые у нас называют элитными особняками».

- Это достаточно закрытый рынок, - считает руководитель агентства недвижимости NIKA-imobil Петр Олейник. - Обычно продавец ищет покупателя в кругу собственных знакомых. И только потом, когда покупатель не найден, выставляет дом на открытый рынок.

Глава консалтинговой фирмы Gofma-consulting Дмитрий Тэрэбуркэ утверждает, что продажи на рынке дорогих особняков, по крайней мере из выставленных на открытый рынок, крайне низки. «Особняк – это штучный товар, - объясняет господин Тэрэбуркэ. - А на штучный товар и штучный покупатель, потому такие длинные сроки продажи. Не мне вам объяснять,  что легче продать ''Фольксваген'', чем ''Роллс-ройс''. То же самое и с дорогими домами. Покупателя можно ждать годами».

- Тот, кто может купить дом за несколько сотен тысяч евро, предпочитает строить свой собственный, - говорит Петр Олейник. - Новый дом, построенный год-два назад, быстрее находит своего покупателя, чем особняк 10-15-летнего возраста, несмотря на то, что разница в стоимости таких домов может быть существенной. Новый особняк по цене в 500 тыс. евро купят быстрее, чем аналогичный, за который просят 350 тыс. евро.

Дело в том, как объясняет Петр Олейник, что за десять лет кардинально меняются взгляды на планировку и стиль дома. Появляются новые материалы. Сейчас больше обращают внимание на эргономику дома - удобную и функциональную планировку, энергосбережение и даже возможность быстрой и малозатратной перепланировки дома, то, чего не было 10, а тем более 20 лет назад. Даже сформировался новый стиль - «экоминимализм», то есть как можно больше натуральных материалов в отделке дома и минималистичная планировка – рациональное использование его жилой и подсобной площади. То, чего лишены особняки, построенные в 90-е и даже в начале 2000-х годов.

Наш бывший соотечественник Максим Коваленко, организовавший в Канаде собственный строительный бизнес, удивлялся планировке наших особняков. «Прихожая занимает пол-этажа,  - удивлялся он. - Зачем? Ведь это подсобное помещение, в котором хозяин находится несколько минут в день». Удивляли его и громоздкие лестницы на второй и третий этаж, занимающие немало места. Поэтому люди и не хотят покупать такие плохо продуманные дома, тем более что на рынке много более качественных предложений. Отсюда и такие снижения цен с 1 млн. до 300 тыс. евро.

- Но даже приобретая десятилетний дом за 320-350 тыс. евро, - считает Петр Олейник, - новый владелец вложит еще 100 тыс. евро в ремонт и перепланировку. Рациональнее строить новый дом, так как ремонт и переделка старого займут минимум полгода, а строительство нового дома укладывается в 8 месяцев.  

Учитывая быстро меняющуюся моду и строительные технологии, покупать особняк для вложения средств невыгодно – он теряет в цене. Оказывается, это плохо ликвидный объект, продажи могут длиться годами. Если идет речь о вложении средств, лучше вкладывать их в товар массового спроса. Вместо особняка вы можете купить 15 комнат в общежитии и в течение полугода продать их с прибылью. Поэтому особняки у нас покупаются только для жилья или под офисы. Один из таких домов в районе одноэтажной жилой застройки, примыкающей к парковой зоне Валя Морилор (бывшее Комсомольское озеро) купила компания Sudzuker. Но это единичные случаи. Почему?

Строительство элитных особняков в Кишиневе начиналось именно здесь — в одноэтажном жилмассиве у озерно-парковой зоны Валя Морилор. Некоторые, подшучивая, еще называют его «кварталом для бедных2. Но элитность особняка подразумевает и элитность самого месторасположения. То есть социальный и финансовый статус проживающих в элитном районе примерно одинаков. А тут перемешаны и дорогие особняки, и домишки советской эпохи. Но это одна часть требований.

– В элитном районе дорогих особняков, - объясняет Дмитрий Тэрэбуркэ, -  удобные подъездные пути: широкие, качественно асфальтированные улицы. А здесь - узкие улицы со старым покрытием и не везде есть тротуары. Две машины могут разминуться, но не более. А элитный дом - это обслуга, часто приходящая, охрана, соответственно, паркующиеся у дома машины. А теперь представьте: экстренная необходимость - полиция, скорая помощь, пожарная на таких узких улицах. Вот вам уже минус - нет удобных подъездных путей. Иностранный инвестор такой дом не купит. Взять в аренду – может быть, но купить – маловероятно.

- Если мы заговорили об иностранных инвесторах как потенциальных покупателях, то их должно здесь что-то привлекать, - развивает тему господин Тэрэбуркэ. – А чем наша страна может привлечь богатого покупателя, готового пустить здесь корни? Ведь, покупая дом за 1 млн. евро, иностранец намерен осесть здесь надолго. Да ничем. У нас не курортная зона, слабый инвестиционный климат, нет налоговых послаблений, нет безвизового режима с Евросоюзом - привлекать нечем. Покупатель не потратит большую часть состояния на покупку особняка ценой в 1 млн. евро - в Кишиневе были подобные предложения. Чтобы купить такой дом, надо иметь еще, я думаю, не меньше 100 млн. евро. Многие ли у нас располагают таким капиталом? Отсюда крайне низкий спрос на такое жилье.  

- Ладно, - продолжает глава фирмы Gofma-consulting, - допустим, нашелся богатый иностранец, решивший развивать бизнес в Молдове. Сможет ли он купить подходящий под европейские мерки особняк? Особняк потому и называется особняком, что отделен от других жилых строений. Расстояния между боковыми стенами наших особняков, бывает, не превышают 10 метров, окна приходится держать зашторенными или закрытыми жалюзи. С точки зрения иностранного инвестора, такой дом не может считаться особняком. Поэтому в нашем случае лучше говорить не об особняке, а просто о большом доме. Хотя бы потому, что у нас участок, на котором строят большие дома, - четыре, максимум восемь соток, если застройщик приобрел два участка. А за границей участок под особняк начинается с 20 соток. Вот вам и ответ. К тому же по опыту моей работы с недвижимостью я знаю, что многие очень богатые люди предпочитают жить в городских квартирах. Это, конечно, элитные дома с закрытой территорией, но все-таки не особняки. Дом требует постоянной заботы, обслуживания, вложения средств, а деловые люди предпочитают вкладывать свою энергию и силы в продвижение бизнеса, а не в неблагодарные заботы по уходу за особняком или большим домом.

Но уникальные особняки все-таки продаются. Они есть и у нас. Об этом сказал Николай Остафейчук: «Я не буду распространяться, но эксклюзивные и  качественные дома продаются, не теряя в цене. Случаи единичные, но они были».

Кирилл Берестянский