Как «черные риелторы» лишают кишинёвцев квартир

Хотя бы потому, что при нынешних ценах на жилье второго шанса собрать необходимую сумму может просто не оказаться. Как избежать риска при покупке недвижимости, что нужно знать, чтобы застраховаться от неприятных ситуаций - узнавал корреспондент «Комсомолки».

Потенциальные проблемы поджидают покупателя буквально на каждой стадии всего процесса, потому что приобретение собственной крыши над головой  - это не покупка арбуза на базаре.

Нужен или нет посредник?

Предположим, вы решили самостоятельно решить свой жилищный вопрос. Нашли подходящую квартиру и внесли задаток. А через пару недель оказывается, что хозяйка, которая попросила подождать, чтобы перевезти вещи, передумала, так как нашелся более денежный клиент. Больше того, и задаток возвращать она отказывается.

В аналогичной ситуации могут оказаться и те, кто прибегает к услугам «серых» риелторов, всевозможных посредников без лицензий, работающих неофициально

- В практике всякое случается. Бывает, такой индивидуальный посредник возьмет задаток и исчезнет. И что прикажете делать? Вот так люди теряют и 100, и 500, и тысячу евро, - рассказывает менеджер агентства недвижимости Кристина Руссу.

За безопасность надо платить, и те, кто к этому готов, выбирают официально работающую на рынке компанию, которая берет на себя сопровождение сделки.  Например, передача задатка от покупателя продавцу оформляется документально, с указанием штрафных санкций для нарушивших договоренность и регистрацией у нотариуса.

- Наличие документов всегда плюс. Одно дело в суде утверждать, мол, мы договорились, и просить поверить на слово, а совсем другое, когда у тебя на руках документы, подтверждающие правоту. Огромное значение при передаче задатка имеет срок, который стороны назначили для сделки. По наступлении этого срока сторона, не виновная в срыве сделки, вправе требовать возврата двойной суммы задатка (если это покупатель), или оставить сумму задатка себе (если это продавец). В противном случае судьба задатка остается неопределенной на очень долгое время, - рассказывает юрист Дмитрий Безобразов.

Как не купить проблему вместо квартиры

По его словам, при покупке недвижимости самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры можно, но это длительный и сложный процесс. А сделать это необходимо, чтобы после того как вы расстались с деньгами и живете в квартире, которую считаете своей, не оказалось, что так думают далеко не все.

- Нюансов в законодательстве много, и знать их среднестатистический гражданин просто не может. Огромное значение имеет метод передачи денег. Дело в том, что нотариус в договоре обычно указывает: деньги уплачены полностью на момент сделки. Но чтобы обезопасить себя, продавцу деньги у нотариуса лучше не брать, а попросить покупателя  положить на его счет в банке. Так и личная безопасность обеспечена, и купюры в банке перепроверят на сумму и подлинность, что тоже немаловажно. Пока стороны в банке, договор можно оставить у нотариуса, и только когда продавец подтвердит получение денег, покупатель получит подписанный договор. После этого он сможет регистрировать его в кадастре. 

К слову: не забывайте зарегистрировать договор в кадастре! Без этого сделка не просто не закончена (даже если вам передали ключи). Она по прошествии определенного времени может стать и недействительной, а по недействительной сделке стороны возвращают друг другу все обратно. И уж точно вы никак не перепродадите квартиру, не оставите ее детям в наследство и т. п. (ведь по кадастру собственником квартиры остался продавец). Не говоря уже о том, что регистрация в кадастре не позволит нечистоплотному продавцу перепродать одну и ту же квартиру дважды,  - говорит Безобразов.

Аспектов подобного рода не счесть. В привилегированном положении находятся несовершеннолетние дети, прописанные в квартире и не имеющие другой жиллощади. В этих случаях даже родители детей не могут сами продать квартиру – нужно разрешение органа опеки и попечительства (как правило, дирекции защиты прав ребенка мэрии), о котором часто забывают.  Проблемы могут возникнуть, если продавец докажет, что на момент продажи он был психически неуравновешен и/или действовал под давлением.

- В нашем деле нет мелочей! У нас был случай, когда мы продавали квартиру двух братьев, один из которых находился в местах лишения свободы. Чтобы не допустить в будущем проблем относительно его претензий, мы ездили с нотариусом к нему, чтобы урегулировать этот правовой  аспект, - вспоминает Кристина Руссу.

У риэлторов есть доступ в реальном времени к базе данных кадастровых органов. Не выходя из офиса, они за несколько минут будут знать о квартире практически все — сколько раз она перепродавалась, находится ли она в залоге у банка, какие долги «висят» на ней и многое другое. То есть ту информацию, которая в итоге может стоить больше, чем комиссия, которую заплатит клиент за получаемые услуги.

Несмотря на огромное количество агентств по недвижимости, найти подходящего брокера – настоящая проблема. В этом вопросе лучше всего прислушаться к опыту друзей, коллег или просто знакомых (они наверняка поделятся контактами проверенных людей). Благо Кишинев - город небольшой, а сарафанное радио функционирует отлично.

Какую сумму указывать в договоре?

Это еще один щепетильный вопрос. Дело в том, что из-за налогового режима и чтобы сэкономить, в договорах купли-продажи обычно указывают кадастровую стоимость, которая несколько ниже рыночной. И это тоже зона повышенного риска. Если покупатель не перестраховался и сделка впоследствии расторгается по судебному решению, продавец будет обязан вернуть только сумму, указанную в контракте. И ни леем больше, хотя разница может оказаться существенной.

Чтобы избежать этого, профессионалы рынка советуют указывать реальную сумму сделки, а если уж делать этого никак не хочется, то на разницу требуйте расписку, желательно нотариально заверенную.

- Эта проблема возврата реальной стоимости в принципе не имеет разрешения – особенно при возврате с физических лиц, которые в 99% случаев и есть продавцы. Поэтому спасает только расписка продавца, данная покупателю по какому-то другому поводу, но отражающая разницу между нотариальной и реальной суммой,  - заключает Безобразов.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

Дмитрий ТЭРЭБУРКЭ, риелтор: Продавцу надо или снижать цену, или устранять недостатки

- При покупке квартиры не стоит особо уповать на то, что договор нотариально заверен. Случаи бывают разные: может оказаться, что квартиру продал недееспособный собственник, а со временем появляется опекун, который обжалует сделку в суде. Бывали случаи, когда муж продавал квартиру, приобретенную в браке, пока жена была на заработках за границей. И нотариус такую сделку заверял, то ли невнимательно посмотрев паспорт, то ли по какой-то другой причине. Поэтому я советую не экономить на юристе, который поможет избежать этих рисков.

А если говорить о практической стороне, то важно учитывать четыре фактора: правовой, о котором я уже сказал, местоположение, чтобы потом не оказалось, что квартира мечты оказалась адом, так как нет удобной парковки, соседи — сволочи, а Киртоакэ дал разрешение построить под вашими окнами казино или дискотеку. Обратите внимание также на участок, где расположен дом, - находится ли он на склоне, к примеру, поинтересуйтесь геодезическими параметрами, то есть состоянием почв. Потому что это может повлиять как на физическую конструкцию здания в случае, скажем, оползня, или, в лучшем случае, в дождь вам придется топтать грязь и прыгать от лужи к луже. Важно учитывать и физическое состояние объекта — не надо обманывать себя тем, что если надстроили мансарды и покрасили фасад, срок эксплуатации «хрущевки» автоматически продлевается.

Продавцам можно посоветовать одно: учитывать логику покупателя, который при принятии решения  о покупке исходит из выше­описанных четырех факторов. То есть или корректировать цену, или устранять недостатки.