Главный архитектор Кишинева: Прилагаем все силы, чтобы запустить земельные аукционы

Это необходимо для развития рынка недвижимости, строительной и смежных отраслей, передает logos.press.md

Более или менее регулярно аукционы по продаже и аренде  муниципальной собственности проводились до 2013 года. Потом наступил длительный перерыв, а в последние годы открытые торги носили единичный характер. Так в 2019 году состоялся аукцион на право выкупа аренды помещений муниципальной собственности, а 31 января 2020 года прошел земельный аукцион. Но выставленные лоты интереса для серьезных застройщиков не представляли, небольшие участки предназначались в основном под строительство частных домов (см. «ЛП» №4 от 7.02. 2020).

В целом оборот земли под застройку в муниципии Кишинев в последние годы показывает устойчивую тенденцию к снижению. По данным Агентства государственных услуг, в 2019 году было заключено 1928 сделок купли-продажи земельных участков не сельскохозяйственного назначения, что на 7% меньше, чем в 2018 году (2069 сделок). А в 2018 году их было также меньше на 7% по сравнению с 2017 годом.

Как отметил президент Ассоциации профессиональных агентов недвижимости Молдовы Евгений Цуркан, отсутствие открытого и легального источника приобретения участков является тормозом для развития строительного рынка, особенно в сегодняшней непростой ситуации.

«Мы много общаемся с риелторами, застройщиками и понимаем, что этот вопрос стоит для них очень остро. Рынок земли в Кишиневе находится в замороженном состоянии, если его «расшевелить», это стало бы стимулом для развития строительства, производства бетона, арматуры, отделочных материалов, мебели, декора и прочих смежных отраслей», - считает он.  

Какова сегодня потребность в участках под строительство в столице, точно никто не скажет. Но о запросах строителей можно судить по тому, что все  участки, находящиеся в продаже, уже раскуплены. Сегодня застройщики, которые с большим трудом собрали коллектив (учитывая дефицит рабочих кадров), создали условия для труда, приобрели строительную технику, по завершению объекта должны искать новые площадки, чтобы удержать людей и не прекращать строительный процесс.

Вместе с тем, не секрет, что в Кишиневе строят достаточно много, новые жилые комплексы, как грибы после дождя, появляются в разных районах столицы. В 2019 году в муниципии было сдано в эксплуатацию 6946 квартир общей площадью 452,4 тыс. кв. м, что на 66,5% больше, чем годом ранее. Но учитывая, что пандемия нанесла ощутимый удар по экономике, спрос на недвижимость может резко сократиться, у людей на покупку нового жилья просто не будет денег.

Как сообщил Евгений Цуркан, все квартиры в построенных и сданных в эксплуатацию домах успешно распродаются. Конечно, есть жилые комплексы, которые не сдаются в эксплуатацию годами. Но кто строит качественно и сдает объекты в срок, с продажами проблем не испытывает. 

«По моим наблюдениям, если на начальном этапе строительства кв. м стоил 490 евро, то готовая квартира продавалась уже за 850 евро за кв.м. Поэтому чем быстрее восстановится строительство и связанные с ним смежные отрасли, которые обеспечат тысячи рабочих мест, тем быстрее восстановится покупательский спрос на новое жилье», - считает он.   

В то же время в период отсутствия доступной и легальной процедуры приобретения земли под застройку в Кишиневе активизировались другие, нередко весьма сомнительные, способы отчуждения участков. Получила практика отчуждения земельных участков путем судебных решений, проведения аукционов судебными исполнителями, сдача земли примэрией путем прямых переговоров и по номинальной цене. В результате потери городского бюджета оценивались в миллионы леев.

В первую очередь было необходимо навести порядок в управлении собственными активами и оценить резервы, которыми располагает муниципий. Поэтому в 2019 году в примэрии провели инвентаризацию всего муниципального земельного фонда. В  результате было зарегистрировано 26,9 тыс. кадастровых номеров на площадь в 8047 га земли, которую оценили в сумму 10,4 млрд леев (по нормативной цене).

Как сообщила главный архитектор Кишинева Светлана Доготару, Главное управление архитектуры, урбанизма и земельных отношений прилагает все силы, чтобы запустить земельные аукционы как можно быстрее. 

«Наше управление подобрало порядка 50 участков, которые могут быть предложены для продажи на аукционах. Они находятся в разных районах города, предназначены под объекты разного функционального назначения и под различные проекты. В настоящее время проходит процедура их согласования и утверждения. Мы рассчитываем, что муниципальный совет примет решение выставить на аукцион наиболее приемлемые для девелопмента участки с максимальной выгодой для городского бюджета. И очень важно, что эти участки должны быть использованы с учетом соблюдения утвержденных условий и правил застройки городской территории» - сказала Доготару.

На аукцион будут предложены участки преимущественно на продажу и на приобретение права суперфиция, об аренде речи не идет, подчеркнула Светлана Доготару. Это связано с тем, что были внесены определенные изменения в законодательство. 

«Наши предложения должны быть ориентированы на то, чтобы застройщик имел реальную возможность получить разрешение на производство строительных работ. А его может получить только собственник участка. Это прописывает нам закон, и мы не должны мотивировать людей получать определенные права на участок, которые не дадут достаточного основания на возведения строительного объекта. Поэтому аренда не рассматривается в принципе. Этот вид отношений не предусматривает использование участка под строительство», - пояснила главный архитектор. 

Как определить направления застройки столицы и, соответственно, продажи участков в отсутствии нового генплана города (актуализированный документ пока не готов)? 

«Сопровождение сделки градостроительной документацией было бы идеальным вариантом. Но мы исходим из реальности сегодняшнего дня. Очень важно, чтобы потенциальный покупатель получил необходимую информацию об условиях застройки конкретной территории. Это – код зоны и другие градостроительные показатели, утвержденные соответствующими решениями КМС. Покупатель не должен брать «кота в мешке», он имеет право быть осведомленным на момент принятия решения о покупке, так как вкладывает в приобретение участка немалые средства. И этот участок должен быть освоен с максимальной отдачей, иначе нет никакой гарантии что, вообще кто-то будет участвовать в аукционах» - говорит Светлана Доготару.

В то же время она признает, что для организации аукционов необходимо проводить качественный анализ и прогноз будущих проектов, пока это слабое звено. Ведь просто вычертить границы предложенного к продаже участка - только техническая сторона вопроса. Но городской власти предстоит научиться применять и экономические инструменты анализа, которые помогут определить для города не только наибольшую финансовую выгоду, но и будут способствовать улучшению качества жизни горожан.