Второе пришествие ипотеки

В парламент поступил новый проект закона об ипотеке, разработанный в Министерстве экономики и торговли. Напомним, что в июне 2007-го правительство уже направляло депутатам аналогичный документ, но впоследствии он был отозван.

Необходимость принятия закона об ипотеке – факт неопровержимый. В конце концов, нормы и положения ипотечного кредитования использует весь цивилизованный мир. Специалисты минэкономики считают также, что закон повысит интерес к ипотеке со стороны граждан и потенциальных кредиторов, обеспечит добросовестную конкуренцию. Чем же принципиально отличаются два варианта, и что появилось нового?

«Кабинет министров обратился к экспертам ЕБРР с просьбой провести оценку потенциального рынка ипотеки в Молдове еще в 2004 году», - рассказывает заместитель начальника юридического отдела минэкономики Василе Вулпе. - «Изучив ситуацию, банк порекомендовал властям разработать отдельный законопроект, регламентирующий ипотечное кредитование, поскольку эта сфера довольна специфична, Гражданский кодекс и иные нормативные акты не в силах отрегулировать все возможные вопросы.

Затем, в 2005-м была сформулирована концепция и определены основные тезисы будущего документа, и только к 2007-му мы направили в парламент итоговый вариант. Однако после рассмотрения в комиссии по публичному управлению, экологии и развитию территорий стороны решили, что проект надо отозвать. Дело в том, что одновременно готовился проект закона о внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты, в том числе, в ГК, законы о залоге, о кадастре и пр. Так что мы решили объединить усилия, и предусмотреть вносимые поправки в конечном варианте закона об ипотеке. В результате получился взвешенный документ, определяющий правила игры и устраивающий практически всех. Мы разослали вариант закона заинтересованным сторонам, получили множество поправок, большинство из которых учли при разработке. Отмечу в этом контексте активность Министерства юстиции и Ассоциации банков Молдовы.

Специалисты рассчитывают, что в ближайшее время парламент утвердит законопроект, а после его публикации, в течение шести-десяти месяцев, мы посмотрим, как меняется рынок. Уверен, что документ будет способствовать динамичному развитию системы ипотечного кредитования. Плюс, это отличный дополнительный стимул для улучшения инвестиционного климата. Инвесторы уже проявляют интерес к ипотеке».

Существует ряд ограничений, касающийся порядка пользования предметом ипотеки. Кредитор вправе в любое время проверить состояние, условия хранения и его использования (нужно лишь уведомить должника, за три дня). Последний, в свою очередь, обязан хранить заложенное имущество, содержать, не повреждать и не снижать его стоимость, за исключением пределов естественного износа. Особо шустрых граждан заранее предупреждают, что изменение назначения, перепланировка, строительство подсобных помещений или снос (!) объекта ипотеки разрешен только с письменного согласия кредитора.

Любопытная процедура предусмотрена в случае предъявления претензий третьих лиц по отношению к должнику. Установлено, что последний обязан принять все меры по защите своих прав, обязан известить кредитора, в противном случает он имеет право требовать досрочного исполнения обязательств. Если же должник нанял плохого адвоката или заключил сделку по примирению, то кредитор может применить все законные меры от имени и за счет ипотечного должника, без получения полномочий с его стороны.

«Я не являюсь специалистом по нормативно-правовой базе ипотеки, но по сравнению с предыдущим вариантом закона налицо положительные сдвиги», - говорит генеральный директор компании «Gofma Consulting» Дмитрий Тэрэбуркэ. - «Так что разработчики сделали правильно, решившись на дополнительную работу по совершенствованию текста. Например, более подробно прописаны требования, касающиеся защиты собственности, особенно, в части проведения процедуры принудительных продаж.

Но одновременно удивляет, что почти обошли стороной вопросы защиты ин