Покупаем квартиру: «Предъявите документы!»

Как грамотно и надежно заключить эту жизненно важную, желанную и дорогостоящую сделку

В прошлом выпуске мы рассказали, на что следует обратить внимание при выборе риэлтора и как строить с ним отношения. Следующий этап - подготовка к заключению договора купли-продажи и оформление самой сделки.

Продавец должен предоставить внушительный набор документов, свидетельствующих о «юридической чистоте» квартиры и его правах на распоряжение этой недвижимостью. Независимо от того, покупаете вы жилье или сами продаете, подготовку и проверку документации удобнее и надежнее поручить риэлтору. Как правило, агентства по недвижимости имеют налаженные контакты в соответствующих инстанциях, поэтому сбор справок пройдет куда быстрее, чем если вы будете выстаивать в очереди за ними сами. А главное - опытный специалист может определить правильность оформления и подлинность документов, что позволит избежать проблем при заключении и исполнении сделки.

Сделки с «сюрпризами»

При покупке жилья, приобретенного продавцом в порядке приватизации, есть риск «нарваться» на квартиру, приватизированную с нарушением закона, то есть без согласия, например, некоторых членов семьи. Такие «обделенные граждане» могут обратиться в суд с требованием восстановить свои права. Ясно: удовольствия от разбирательства с ними будет немного.

Есть риск и при покупке унаследованного жилья. Бывает, что некоторым наследникам удается «отхватить» право на наследство, обойдя других преемников. Полученное жилье стараются поскорее сбыть, однако если выяснится, что права кого-либо из наследников были нарушены, то «пострадавшие» вправе требовать отмены сделки.

Совет: Собираясь приобретать такое жилье, надо быть особенно осторожным - поручить риэлтору полноценную проверку наследования, в том числе и с обращением к нотариусу, оформлявшему принятие наследства.

Только госрегистрация дает право собственности на жилье!

Нотариальное удостоверение договора отчуждения еще не влечет за собой передачу права собственности. Прекращение прав предыдущего собственника (продавца) и возникновение права собственности у покупателя происходит только в момент внесения изменений в Реестр недвижимого имущества. То есть до государственной регистрации перехода сделки купли-продажи и права собственности продавец недвижимости сохраняет за собой все права на это имущество, даже если договорные обязательства были исполнены в полной мере и объект недвижимости был передан приобретателю (покупателю) по договору. Известны случаи, когда недобросовестный продавец продает одну и ту же квартиру нескольким покупателям. В такой ситуации право собственности будет зарегистрировано только за тем покупателем, кто первым подал документы на государственную регистрацию. А всем остальным покупателям придется возвращать свои деньги в судебном порядке. Таким образом, только государственная регистрация является единственным доказательством существования права на приобретенный объект имущества - владеть им, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

Каролина КЛИМОВЕЦКАЯ, управляющий партнер агентства недвижимости «DOMINAT IMOBIL»:

- В первую очередь, передавая задаток, удостоверьтесь в том, что лицо, продающее понравившуюся вам квартиру, является ее собственником. Сделать это достаточно просто - следует ознакомиться с правоустанавливающими документами: договором приватизации, купли-продажи, мены, дарения или свидетельством о праве наследования. Но сделки с недвижимостью могут таить в себе множество непредсказуемых опасностей - от полнейшей безграмотности сторон и непрофессиональных посредников (друзей, соседей, т.е. тех, кто «помогает») до чисто мошеннических действий. Поэтому еще до совершения сделки купли-продажи следует изучить «историю» приобретаемой квартиры. Если продажей объекта занимается агентство, то, скорее всего, «история» квартиры, принятой в работу, уже проверена - ведь если права новых владельцев квартиры будут оспариваться, то агентство будет