Почему жители Молдовы боятся покупать квартиры в новострое?

 Правда, какие уж там «предпочтения отложить до лучших времен» -  чаще всего откладывать нечего.

Желающих продать и купить на рынке недвижимости Кишинева нынче совсем немного. Кроме вышеперечисленных причин, и людей-то у нас мало — все, кто мог, уже уехали. Как отметил глава бюро Decebal биржи Lara Николай Остафейчук, потенциальных покупателей и продавцов стало меньше потому, что уехавшие за границу предпочитают покупать недвижимость там, куда уехали. По словам Николая Остафейчука, для роста активности на рынке недвижимости в этом году нет никаких предпосылок.

- Активность увеличивается каждый год в весенне-летний период. В этом году ожидается, что это тоже произойдет, однако она не будет выше, чем в том же периоде прошлого года, и будет вялой, - считает Николай Остафейчук.

По его словам, люди продают и покупают недвижимость только в исключительных случаях - когда очень надо.

- У нас нет альтернативы бизнеса: продав квартиру, деньги особо некуда вложить. Люди не хотят продавать недвижимость и остаться без ничего. Поэтому они выжидают, - отметил Николай Остафейчук. - Кроме того, нас же постоянно обманывают, и у потенциальных продавцов появляются какие-то надежды, и они ждут изменения ситуации, когда слова и обещания станут реальностью.

Малое количество сделок отметил и директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник.

- Уже ставший хроническим политический кризис в стране, а также ухудшающаяся экономическая ситуация, снижение объема иностранных инвестиций и, как результат всего этого, отток населения – условия, которые никак не могли способствовать развитию рынка недвижимости. И даже небольшой рост объема денежных переводов не смог переломить ситуацию в лучшую сторону, - отмечается в отчете Nika Imobil.

Цены на жилую недвижимость медленно идут вниз

Как отметил Петр Олейник, небольшое количество сделок пока не позволяет сказать, что цены пошли вниз.

- Сезон только начался, апрель и май, как правило, самые показательные месяцы, поэтому что-либо сказать и сделать прогноз на год можно будет в конце мая - начале июня. Не думаю, что произойдут значительные изменения цен, но их снижение небольшими шагами все же ожидается, - отметил глава Nika Imobil.

По его словам, есть большая разница между ценой спроса и предложения. Поэтому, если вы продаете квартиру и ставите реальную рыночную цену, то на продажу квартиры может уйти до трех месяцев, а если цена будет завышена, то продавать можно бесконечно.

Кстати, важно правильно оценить квартиру в случае ее продажи.

- Для этого можно найти на рынке аналогичные объекты, которые есть в продаже. Если есть возможность, нужно поехать и посмотреть квартиру и тогда определить торговую стоимость вашей квартиры. А в процессе продажи, когда будут приходить покупатели, запрашиваемая вами цена уже будет корректироваться, - рассказал Петр Олейник.

По мнению руководителя бюро «Дечебал» биржы Lara Николая Остафейчука, в Кишиневе уже наметился тренд медленного понижения цен на жилую недвижимость.

Чем меньше площадь, тем лучше

По данным агентства недвижимости Nika Imobil, наибольшим спросом в Кишиневе пользуется недорогое, ликвидное жилье в диапазоне цен 25000-40000 евро. Это 1-2-комнатные квартиры в домах типовых проектов (серии МС,143,102) в спальных районах.

В структуре продаж на долю малогабаритного жилья – 1-2-комнатных квартир – приходится 60-70% сделок. В то же время, 3-комнатные квартиры находят своих покупателей с большим трудом, а 4-комнатные и более квартиры продаются очень сложно.

Покупатели предпочитают квартиры в котельцовых домах, несмотря на то, что они стоят на 10% дороже, чем аналогичные в панельных. Менее всего востребованы квартиры в монолитных домах из-за отсутствия газа и плохого состояния подъездов и лифтов.

Цены на элитное жилье в центральной части города установились на уровне 1000-1200 евро за метр, а стоимость парковочных мест в таких комплексах - 8-13 тысяч евро.

Что касается новостроя, то в связи с тем, что основная масса покупателей может позволить себе жилье только небольшой площади, застройщики отреагировали на новую структуру спроса и уменьшили площадь строящихся квартир. Теперь в некоторых новостроях площадь 1-комнатных квартир составляет 40-50 кв.м, 2-комнатных – 60-70 кв.м, 3-комнатных – 80-85 кв.м. При этом значительно увеличилась – до 70-80% - доля 1-2-комнатных квартир в строящихся домах.

По словам главы бюро биржы Lara Николая Остафейчука, людям нужны оптимальные площади, но их немного, поэтому чаще продается вторичное жилье. Кроме того, по его словам, потенциальные покупатели стали с еще большим недоверием относиться к незавершенному строительству.

- Они боятся обмана, поэтому предпочитают покупать уже завершенные квартиры,- отметил он.

Согласно прогнозам агентства недвижимости Euroimobil, на первичном рынке в 2013 году будут пользоваться спросом 1-комнатные и 2-комнатные квартиры площадью 39-49 кв.м (для первых) и 63-75 кв.м (для вторых), в ценовом параметре 600-680 евро за 1 кв.м, в домах с 2-3 подъездами.

На вторичном рынке, по прогнозам агентства, будут пользоваться спросом квартиры в центре города площадью 50-75 кв.м для проживания и, как инвестиции для сдачи в аренду, по 750 - 950 евро за 1 кв.м. Также будут покупать 1-2-комнатные квартиры площадью 40-72 кв.м на центральных улицах районов Ботаника, Рышкановка и Чеканы в домах улучшенной планировки (102, чешка, 143, МС, 135 серии в 5- и 9-этажных домах). Ценовой параметр 680-750 евро за 1 м2.

Бум строительства мансард сходит на нет

Мансарды многие покупают тоже по той причине, что у них маленький метраж. В то же время, бум строительства мансард постепенно сходит на нет. Как отметили в Nika Imobil, обусловлено это, в том числе,  некачественным исполнением. Старый регламент 2001 года, по которому выдавались разрешения на строительство, четко не регламентировал многие спорные вопросы.

Кроме того, мансарды предлагались по цене 500-700 евро, а это сопоставимо с ценой квартиры в новом доме. Доступным для покупателей этот тип жилья стал только благодаря тому, что площади квартир мансардного типа небольшие – 20-60 кв. м. Но и тут не обошлось без подвод­ных камней.

- Во-первых, таких «бюджетных вариантов» было немного, и предлагались они, в основном, в мансардах, которые были надстроены над общежитиями. Это, как правило, не очень привлекало покупателей. Во-вторых, сыграли свою роль и особенности проектирования мансардного строительства. Так, размещать санузлы в мансардах можно только над санузлами последнего этажа, а не над жилыми помещениями. В результате спроектировать мансарды маленьких площадей очень часто не удавалось, приходилось строить и трехкомнатные квартиры. Для того чтобы уменьшить площадь строящихся квартир, начали возводить двухуровневые мансарды, размещая санузлы на вторых этажах квартир. Такая планировка очень настораживала покупателей, - отметили в агентстве.

ЦИФРЫ

Средняя стоимость 1 кв. м квартир в Кишиневе в феврале 2013 года составила 590 евро

По данным биржи недвижимости Lara, уже пятый месяц подряд она остается неизменной.

В частности, в феврале 2013 г. 1 кв.м в 1-комнатных квартирах на Ботанике стоил 570-689 евро;

на Боюканах - 641-674 евро; в Центре - 669-786 евро; на Чеканах – 631-642 евро; на Рышкановке - 635-677 евро.

2-комнатные квартиры предлагались к продаже на Ботанике в феврале 2013 г. по 534-635 евро за кв. м;

на Боюканах - 631-640 евро;  в Центре - 650-709 евро; на Чеканах - 588-633 евро; на Рышкановке - 615-666 евро.

Стоимость 1 кв. м в 3-комнатных квартирах в феврале 2013 г. на Ботанике составляла 484-569 евро; на Боюканах - 538-553 евро; в Центре - 556-614 евро; на Чеканах - 517-587 евро; на Рышкановке - 547-587 евро.

4-комнатные квартиры продавались по цене 440-513 евро за 1 кв. м на Ботанике; 502-513 евро - на Боюканах; 499-547 евро - в Центре; 466-518 евро - на Чеканах; 513-533 евро - на Рышкановке.