Почем метр для розницы?

С начала года ставки арендной платы во многих коммерческих объектах Кишинева выросли почти на треть. В основном это коснулось сегмента street-retail, где спрос превышает предложение. Верхний уровень цен остановился на 150 евро за «квадрат» в месяц. Розница надеялась, что ситуация разрешится после ввода в эксплуатацию двух коммерческих центров, но чуда не произошло. В новых объектах ставки найма также оказались завышены. О том, как ритейл решает квартирный вопрос, и пойдет сегодня речь.

Первую волну, пошатнувшую цены на аренду, связывают с приходом российской компании «Евросеть». Операторы утверждают, что сетевик предложил двойную сумму за метраж, чем привлек одних арендодателей и заставил задуматься о повышении других. В компании «Evroseti» информацию опровергают: после покупки сети «Eurotel» все занимаемые ею площади перешли в распоряжение «Evroseti» по прежним ставкам. Правда, от некоторых новых предложений по аренде пришлось отказаться. В первую очередь от объектов, где просили 340 евро за 1 кв. м в месяц! Наиболее приемлемой в компании считают ставку в 40 евро за «квадрат».

Для центральных улиц города — цена средняя. В прошлом году 1 кв. м в объектах street-retail оценивался в пределах 30-150 евро в месяц, включая налоги. На бул. Штефан чел Маре сегодня отсчет ведется от 50 евро за 1 кв. м, такая цена установилась на четной стороне улицы. В противоположной части пешеходный поток меньше, поэтому стоимость найма ниже в 1,3-1,5 раза. В этом году наиболее востребованы площади в 150-200 кв. м: ритейл укрупняется, предложения в 20-70 кв. м устраивают разве что операторов мобильной связи и продавцов ювелирных изделий.

Рост арендных ставок заставляет ритейл подумывать о покупке объектов торговой недвижимости. Их средняя цена по Кишиневу составляет 0,8-1,3 тыс. евро за 1 кв. м, в центре города - в пределах 1-6 тыс. евро за 1 кв. м. Максимальный уровень был зафиксирован на бул. Штефан чел Маре, где один «квадрат» помещения продавали за 8-10 тыс. евро. Риэлторы считают, что эти предложения оправдывает капитализация объектов ритейла. В прошлом году она составила 15-17% для зданий, расположенных в центре города.

В этом году хороших предложений мало: от бул. Негруцци до ул. Т. Чорбэ свободных помещений нет. До недавнего времени пустовал разве что бывший магазин «Самоцветы». Сумма в 2 млн евро многих устраивала, загвоздка заключалась в самой планировке. Объект сложный, более 30% помещений занимает подвал, не самая удачная планировка второго этажа. Клиента пришлось искать больше года.

В такой ситуации повышенным спросом пользуются помещения в партерных этажах жилых новостроек. Просят за них 1,2 тыс. евро почти во всех новостройках с выходом на магистральные улицы. В ряде зданий партерные этажи были проданы дешевле, но еще на стадии заключения инвестиционного договора. Наиболее показателен опыт компании «Agregat», на балансе которой 12 жилых комплексов. По словам руководства риэлторской фирмы «Stepalcom», коммерческая недвижимость запроектирована только в крупных комплексах: «Ambasador» на ул. Букурешть, «Consul» на ул. Л Толстого и «Sfinta Treime» на углу ул. Тестемицану и Гренобля. Вся она давно продана. В элитном «Ambasador» площадь была приобретена под магазин одежды, тканей, а также под офисы. В «Consul» - под картинную галерею, мебельный салон и продовольственный маркет. «Sfinta Treime» находится в т. н. медицинском районе, поэтому здесь откроют аптеку, медицинский центр и салон красоты.

Другая тенденция прослеживается на примере компании «Basconslux». Часть своих объектов застройщик возводил на чужих участках и в качестве их оплаты землевладельцы получают в собственность первые и цокольные этажи жилых комплексов. Так случилось со зданиями на ул. Эминеску, где партер перешел во владение фирмы «47-th parallel». Сейчас эти площади сдаются под торговый ряд, где в т. ч. находится и салон «Fashion Avenu». При строительстве жилого комплекса у виадука эта же компания участвовала в сносе старых домов, за что получила в с