На рынке недвижимости наблюдается очередной период нестабильности

Эксперты указывают на множественные факторы, которые сегодня ввергли отрасль в состояние турбулентности, передает logos.press.md

Влияние некоторых из этих факторов участники рынка считают неоднозначным и трудно прогнозируемым. Например, инфляция с одной стороны тормозит инвестиционную активность и приводит к удорожанию кредитов. С другой – повышает спрос на недвижимость в качестве средства вложения денег.

По мнению директора агентства недвижимости Euroumobil Раду Шитова, высокий уровень инфляции (по данным Нацбанка Молдовы на февраль 2022 года она составила 18,52%) вносит свои коррективы в действия участников рынка недвижимости. Люди, у которых есть накопления, хотят купить недвижимость, чтобы сохранить свои деньги. Других возможностей в Молдове для этого практически нет. Владельцы и продавцы недвижимости, в свою очередь, заняли выжидательную позицию. Если у них нет острой необходимости поправить свое финансовое положение и срочно получить наличность, они не торопятся, потому что на данный момент нет смысла менять надежный актив на некую сумму обесценивающихся денег.

Важным фактором, влияющим на рынок, всегда выступает ситуация с кредитованием. Ипотека делает покупку жилья доступнее для людей среднего и невысокого достатка. Рост числа покупателей увеличивает спрос и побуждает рынок недвижимости к развитию. Соответственно, наблюдаемое сегодня повышение кредитных ставок, снизит интерес потенциальных покупателей к заемным средствам и приведет к сокращению ипотечных программ. Базовая ставка Нацбанка в последнее время неуклонно растет, достигнув уровня 12,5%. Как считает Раду Шитов, в течение года она может подняться еще выше, что заставит коммерческие банки поднять ставки кредитования примерно до 20% (плюс - минус 2%).

В результате, спрос на жилье в новостройках, скорее всего, заметно снизится. Достаточно привлекательные условия ипотечного кредитования в последние годы были чуть ли не главным двигателем роста продаж недвижимости. Купить собственную квартиру в кредит было выгоднее, чем арендовать жилье. Сейчас уже этот тренд вряд ли сохранится.

«Дорогие кредиты заставят застройщиков отказаться от новых проектов, - считает Раду Шитов.- Строительство - процесс, растянутый во времени. Цикл возведения жилого комплекса от проектирования до сдачи в эксплуатацию занимает от 18 до 30 месяцев. А мы столкнулись с неопределенной ситуацией и в экономике, и в геополитике. Обрываются налаженные торгово-экономические связи, логистические цепочки, идет неконтролируемый рост цен на стройматериалы, энергоносители, топливо. В этих условиях застройщикам становится практически невозможно просчитать себестоимость строительства на весь период. И непонятно, какие устанавливать цены. Более того, объекты, которые были начаты в 2019 и в 2020 годах, по которым уже заключены контракты, могут оказаться в результате убыточными».

В строительстве, для того чтобы развиваться, необходима стабильная учетная ставка, прогнозируемый уровень инфляции. Без этих базовых условий очень сложно работать капиталу в таких финансово емких и долгосрочных бизнесах. То есть, текущая ситуация окажет на застройщиков очень большое влияние, считает эксперт.

Нет определенности и на рынке купли-продажи земли. В городе острый дефицит свободных участков под строительство. Если раньше владелец участка готов был предоставить его под застройку и получить взамен 15% готовых квартир, то сегодня, учитывая риски, владельцы земли соглашаются только на продажу за деньги. И это тоже один из ключевых факторов, который в любом случае скажется на количестве выхода готовых объектов во второй половине 2022 года.

Все эти составляющие оказывают влияние и на вторичный рынок недвижимости. У многих компаний были программы, которые предлагали продажу старой квартиры взамен новой с доплатой. На вторичном рынке сегодня квартиру продать проще, так как она готова для проживания. Но неопределенная ситуация в строительстве отпугивает желающих связывать свои планы с проектами новостроя.

Что может ожидать крупные проекты по строительству жилья, которые были готовы запустить или уже запустили строительные компании?

Раду Шитов считает, что в тех проектах, которые осуществляются поэтапно (например, запланировано построить 10 или 20 домов), и если для первого этапа привлечены средства, закуплены материалы и т.п., а также есть возможность обеспечить дома отдельной инфраструктурой, то инвестор может вполне реализовать этот этап. А если инфраструктура возводится для всего комплекса, то есть: общая дорога, сети и т.п., - выполнить проект будет сложно.

По его словам, строители сегодня должны приложить максимум усилий, чтобы обязательно завершить возведение объектов с готовностью не менее 70%. Иначе потери могут быть невосполнимыми. А для тех, кто собирается приступить к новому строительству, все зависит от того, есть ли у компании собственные средства. Если был расчет на банки, а собственная  «финансовая подушка» отсутствует, то компания попадет в трудное положение. Потому что рентабельность в строительстве сегодня примерно 15%. При годовой ставке на кредит более 12,5% с учетом того, что процесс строительства занимает полтора-два года, прибыльность практически будет нулевая.