Кишиневские объекты доходной недвижимости

Семинары, организованные с 1 по 4 ноября в рамках выставки Imobil Moldova 2007, предоставили возможность профессионалам обсудить различные аспекты развития рынка недвижимости.
В первый день семинар был посвящен созданию кадастра в РМ, проблемам и перспективам развития рынка оценочных услуг. Второе заседание отличалось более разнообразной тематикой. На семинаре собрались операторы рынка недвижимости, специалисты-аналитики, оценщики. Темами обсуждения стали рынок аренды офисных помещений в Кишиневе, проблемы размещения и управления торгово-развлекательными комплексами, влияние макроэкономических тенденций на рынок недвижимости, влияние качественных характеристик жилья на формирование его рыночной стоимости, использование, оценка и налогообложение коммерческих объектов, консолидация сельскохозяйственных земель, строительство социального жилья.

Остановимся на таком разноплановом сегменте рынка, как доходная недвижимость. Он объединяет объекты офисного, коммерческого, производственного назначения и в значительной степени характеризует состояние экономики города.

Александр Панов, управляющий менеджер офисного центра «Кентфорд», поделился с участниками семинара своим видением состояния рынка аренды офисных помещений в Кишиневе. В международной классификации офисных помещений они делятся на три основные группы - классы «А», «В», «С». Если провести параллель с гостиничным бизнесом, то офис класса «А» то же что пятизвездочный отель. При четком следовании классификации, классность офиса определяется, прежде всего, его местоположением. Для Кишинева местоположение офиса класса «А» это центральный бульвар Штефан чел Маре, центральные проспекты главных районов города - Ботаники, Рышкановки, Буюкан и др.

С технической точки зрения архитектурное решение должно предусматривать гибкую планировку помещений, высота потолка не менее 3,3 м, комфортную температуру в помещениях должна обеспечивать четырехтрубная система климата, которая позволяет в любое время года поддерживать климат в помещениях в двух режимах - отопления и кондиционирования. Естественно, это также электроснабжение не менее второй категории, слаботочные оптоволоконные сети, идеальная транспортная доступность, как минимум, два въезда выезда на территорию комплекса, достаточное количество парковочных мест и т.д. Число подобных опций можно продолжать.

«Сегодня в Кишиневе некоторые операторы рынка заявляют свои офисы в разряде класса «А». Однако, если следовать жесткой классификации, то очевидно, что подобных офисов в Кишиневе пока нет. В то же время за мою 10-летнюю практику, не было ни одного клиента, который бы высказал пожелание арендовать офис класса «А», - отметил Александр Панов. Единственное офисное здание, которое, судя по проекту, будет соответствовать классу «А», это строящийся на ул. А. Матеевича офис компании «Аском Груп», но оно не предназначено для аренды, а строится для собственного пользования».

Что представляет сегодня платежеспособный спрос на аренду офисных помещений? Исследование рынка офисной аренды позволяет сделать следующие выводы. На сегодня спрос на офисные помещения класса «А» может быть в пределах 15% от общего объема платежеспособного спроса. Примерно 50-55% составляет спрос на офисы класса «В» и остальные 20-25% приходятся на сегмент офисы класса «С». К классу «В» относятся достаточно оснащенные и привлекательные офисные помещения, благоустроенные, с системами отопления, кондиционирования, современными системами коммуникаций, парковками и т. п. Такие офисы предлагаются сегодня в основном в Кишиневе. Это здания «Кентфорд», ИПТЕХ, «Стяуа Груп», «АСИТО». Класс «С» - это недорогие офисы в гостиничных номерах, на первых этажах жилых зданий, административные здания производственных предприятий и т.д.

Далее Александр Панов обрисовал структуру арендаторов, сложившуюся в настоящее время, рассказал, как формируется величина арендной ставки и сделал прогноз развития рынка офисной аренды на ближайшую перспективу. «Сегодня в Кишиневе строятся н