Ипотека – пока не для Молдовы

Виталий Мазаев

Теоретически на каждого жителя Молдовы приходится в среднем около 22 кв. м. жилой площади. Однако фактически жилой фонд (в объеме более 80 млн.кв. м.) распределен крайне несправедливо: у одних есть возможность располагаться в шикарных апартаментах, а кому-то приходится ютиться в маленькой съемной квартире или делить квадратные метры с родственниками.

У среднестатистического нуждающегося в собственном жилье гражданина шансы приобрести собственный уголок минимальны. Средняя заработная плата в стране составляет 2,4 тыс. леев, которую «съедает» инфляция - 1-1,5% в месяц. При этом, средняя стоимость квартир в Кишиневе к началу лета составляла 800-1000 евро за квадратный метр. Новые квартиры которые, как утверждают застройщики, незначительно дороже жилья на вторичном рынке, успешно продаются. Рост цен на жилье составляет в среднем 15%.

Несколько лет назад «лучом света в темном царстве» стала возможность применения отлаженных западных схем ипотечного кредитования. Некоторые молдавские банки, получившие кредитные линии иностранных банков, стали предоставлять кредиты на недвижимость, строительство и развитие – не только юридическим, но и физическим лицам. Сегодня доля таких кредитов составляет около 13% в структуре кредитной банковской системы Молдовы. По данным Нацбанка, в январе-марте 2008 г. их доля составила 12,92%, увеличившись на 2,9% по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Однако кредит на недвижимость выдается в объеме не более 60-70% от общей стоимости жилья, а процентные ставки составляют не менее 16%. Банковская система Молдовы не располагает необходимыми ресурсами для предоставления долгосрочных и недорогих кредитов, а население не располагает высокими доходами. Если быть точнее – речь идет о декларируемых доходах граждан, поскольку зарплаты «в конвертах» и доходы гастарбайтеров по-прежнему являются распространенным явлением, эти доходы нигде не фиксируются. Поэтому около 95% сделок с жилой недвижимостью осуществляются наличными платежами.

Для небольшой категории населения банковские кредиты стали доступной возможностью покупки жилья. При этом заемщики переплачивают стоимость квартиры в разы. А остальным приходится ждать. Сколько ждать и чего именно ждать, чтобы появился шанс купить жилье, – не известно.

А как у них?

В Европе и США более 80% жителей обзаводится жильем именно с помощью ипотечных кредитов. В мировой практике существуют две основных модели ипотечного кредитования - американская и германская.

По-немецки основательно. «Классическая форма контрактных сбережений» работает по принципу кредитных союзов, которые также называют стройсберкассами. На сегодняшний день это один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии: три четверти жилья финансируется с участием системы жилищных «стройсбережений».

Прежде чем получить кредит, сначала нужно открыть специальный накопительный счет в стройсберкассе, или попросту говоря - в ипотечном банке. По истечении 5-8 лет ежемесячных вкладов в оговоренном контрактом размере, когда на счету накапливается сумма, равная стоимости определенной части жилья, вкладчик получает жилищный кредит. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) остаются фиксированными на все время действия контракта. Как правило, они составляют 5-6% годовых - это в среднем на 4% ниже рыночных. Минимальный срок погашения займа составляет 12 лет.

Государство всячески поддерживает вкладчиков стройсберкасс. После получения жилищного кредита выплачивает ежегодные премии, предоставляет дотации (до 10% стоимости жилья), льготный кредит при погашении процентов, а также налоговые льготы. Размер государственной помощи в Германии зависит от материального положения заемщика, состава семьи и т.д. При этом у кредитных учреждений есть возможность использовать накопительные средства для выдачи ссуд гражданам, обратившихся за кредитом ранее.

Такая схема ориентирована на людей с доходом среднего и даже ниже среднего уровня. Каждые 500 млн.