Скопировать ссылкуСсылка скопирована
Imobil-2012: в спросе малометражные квартиры
С 22 по 25 марта в МВЦ Moldexpo действовала выставка-ярмарка недвижимости Imobil Moldova IX. - За последние три месяца сильно «вырос» первичный рынок жилья, – сказала директор риелторской компании Imobil 999 Виктория Волошина. - Он почти сравнялся со вторичным рынком, доля которого сейчас составляет порядка 52-54%.
Возможно, такой подъем связан с новыми законодательствами в области налогообложения.
Цены будут расти и дальше
Это мнение Зинаиды Ротаренко, менеджера по администрированию компании Compromis. Ее поддерживает Драгош Хынку, начальник департамента по продажам холдинга Elite 5: спрос на жилье высокий, и нет повода для снижения цен. Компания Elite 5 возводит в Кишиневе жилой комплекс Dragalina на перекрестке улиц Гренобля и Куза Водэ, и все квартиры проданы на стадии строительства.
- Квадратные метры жилья будут дорожать уже потому, что дорожают стройматериалы, - объясняет Зинаида Ротаренко. Но у покупателя есть возможность экономить.
Как сказала экономический директор компании Interactiv Мария Коваленко те, кто покупают квартиры на начальной стадии строительства, платят меньше, чем те, кто приобретает жилье в готовом доме. Сдача первых квартир через три года. «Мы начинаем строительство нового жилого комплекса на Чеканах по улице Доменюк, - пояснила Мария Коваленко. - Те, кто готов купить перспективные квартиры уже сейчас, платят 490 евро за квадратный метр. Когда строительство дома будет заканчиваться, цена квадратного метра возрастет до 700 леев».
То же сказала и Зинаида Ротаренко. По ее словам, разница в продажной цене квадратного метра на стадии закладки фундамента и почти готового дома невелика - на уровне 5%. Но, учитывая общую стоимость квартиры, сумма набегает довольно большая. Мария Коваленко назвала эту разницу «платой за риск».
Чтобы свести риск к минимуму, следует внимательно изучить договор покупки-продажи квартиры в строящемся доме, - советует юрист компании Legis-com Зорина Гринку. По ее словам, сегодня в судах выигрывается до 85% дел, связанных с невыполнением обязательств компании-строителя перед покупателями.
Был случай, когда покупатель квартиры прошел три инстанции и выиграл дело. Как объясняет Зорина Гринку, нарушения могут быть самые разные, например застройщик не застеклил балкон, хотя это прописано в договоре. Отмены строительства новых домов в «точечном варианте» из-за нежелания соседних домов терпеть стройку не было, говорит юрист. Были случаи отмены строительства из-за сложностей и дороговизны переноса коммуникаций - водопроводных и теплоснабжения.
Сейчас научились строить дома чуть ли не на месте газетных киосков. И бывает, что от старых домов до новых объектов «точечного строительства», что называется, рукой подать. «Такие квартиры, выходящие окнами на голую стенку или очень близкие окна другой квартиры, очень трудно продавать. Сейчас нет желающих жить за шторами или жалюзи», - утверждает Мария Коваленко.
Жилье, которое продается лучше всего
Все опрошенные продавцы уверяют: квартиры на верхних этажах покупают плохо. «Самые ходовые этажи — 4-6-й», – говорит Мария Коваленко. «Это наша местная специфика, - объясняет Драгош Хынку, - в Европе, наоборот, чем выше этаж, тем дороже квартира».
Что касается количества комнат, то в спросе одно- и двухкомнатные квартиры. Во все громадном комплексе Dragalina практически нет трехкомнатных квартир. «Площадь однокомнатных – 38 кв. метров, а двухкомнатных - до 62 кв. метров», - рассказывает Драгош Хынку.
Компания Interactiv приступает к закладке нового жилого комплекса - 17 домов в 10 и 16 этажей, где будут и трехкомнатные квартиры. Это тщательно проанализированная предусмотрительность. Как сказал известный аналитик рынка недвижимости Дмитрий Тэрэбуркэ, «наши застройщики ориентируются на спрос, не анализируя рынок на перспективу. Сегодня все кинулись покупать небольшие квартиры, а завтра, не исключено, спрос качнется в сторону жилья большой площади».
А вот в секторе жилого элитного жилья ситуация по всем вышераcсмотренным пунктам прямо противоположная.
- В наших домах чем выше этаж, тем дороже квартира, - говорит Виталий Вережан, финансовый директор компании Inamstro.
Менталитет у богатых покупателей больше похож на западный: чем выше этаж, тем дороже квартиры.
- Компания построила пятиэтажный элитный дом из 25 квартир и, не торопясь, продавала их немногим больше года: по 1-2 квартиры в месяц. Стоимость квадратного метра - 1000-1500 леев, а самая маленькая квартира в доме - 150 кв. метров, - рассказывает Виталий Вережан. - У нас были квартиры по 80 метров, но мы не могли продать ни одной. Такая площадь не для наших покупателей. Проблему мы решили просто - соединили две квартиры по 80 кв. метров в одну и почти сразу нашли покупателей.
Сейчас компания планирует построить еще два подобных дома. «У нас нет спешки, - сказал Виталий Вережан. - Мы возводим дом со всей сопутствующей инфраструктурой, и только потом начинаем продавать квартиры».
К сектору элитного жилья примыкают особняки в таунхаусах. «Мы строим такой поселок на выезде из Кишинева, в сторону Страшен, - говорит Драгош Хынку. -
Общая площадь особняков доходила до 320 кв. метров. Цена в белом варианте - 900 евро за квадратный метр. Половина домов уже продана. Больше половины наших клиентов продали квартиры в городе, чтобы приобрести дом в таунхаусе».
Необычные проекты
Те, что были представлены на выставке, связаны с модернизацией старого жилья, но, прежде чем рассказать об этом проекте, остановимся на мансардах.
Компании, предлагающие жилье в мансардах, тоже принимали участие в выставке. Причем массово. Самое сложное в мансардном бизнесе - «уламывать» жильцов последних этажей дать согласие на строительство мансарды. Сейчас требуется единодушное согласие всех проживающих на последнем этаже. Но, даже дав согласие, жильцы начинают жаловаться: «Вы зарабатываете деньги, а у меня в квартире целый день стук и грохот».
Кроме того, введены ограничения по возрасту зданий. На домах, построенных до 1972 года, вообще запрещено возведение мансард. Там, где возраст здания позволяет строить мансарду, требуется строительная экспертиза.
Дом, построенный до конца 1976 года, выдержал, как минимум, три серьезных землетрясения — в 1977, 1986 и 1990 годах, не считая множества мелких. Каждое сильное землетрясение снижает сейсмику здания на полбалла. Добавьте сюда всевозможные несанкционированные переделки внутри здания, на которые давит вес построенной мансарды. Пока неприятностей не было. Но кто знает. Район у нас сейсмичный.
Но на тех домах, где мансарды по возрасту и общему состоянию дома строить можно, потенциальный покупатель может получить неплохой вариант, причем за небольшие деньги. Менеджер по продажам компании Etajul-6 Татьяна Попа показала варианты двухэтажного мансардного жилья в варианте «студия». То есть первый этаж - жилая комната площадью примерно 17 кв. метров, а второй этаж - кухня и санузел.
- Стартовая цена такой мансарды - от 17 тыс. евро, продажа квартиры с пятилетней рассрочкой - по 220-250 евро в месяц, - говорит Татьяна Попа.
Необычный проект модернизации старого здания представила компания Compromis. Над старой трехэтажкой по кишиневской улице Титулеску, 4а, надстраивается еще 6 жилых этажей. «Новые этажи опираются на сваи, - объясняет Зинаида Ротаренко, - фундамент старого дома не нагружается».
Проект разрабатывался в Харькове, и это возможный вариант модернизации старого жилого фонда – свободных мест для застройки в городской черте становится все меньше.
Главный вывод по итогам работы выставки Imobil - квартиры медленными темпами будут дорожать. Наиболее востребованы сегодня квартиры в одну и две комнаты, на уровне 3-7-го этажей. А у мансард складывается стереотип временного жилья для студентов или молодых семей.
Источник
Поделиться новостью
Скопировать ссылкуСсылка скопирована
