Эффективная процентная ставка

Спрос на кредиты с целью покупки жилой недвижимости, а также
на ее расширение, ремонт, благоустройство сегодня растет как
на дрожжах. И это при том условии, что цены на недвижимость
как первичного, так и вторичного рынка недвижимости за
последние 10-12 лет выросли приблизительно в четыре раза.

Раньше довольно большое число обращений за кредитами на
покупку жилья исходило от лиц, которые приобретали его с
целью вложения капитала и с целью выгадать при перепродаже
купленной недвижимости. Сейчас спрос переместился из
инвестиционно-спекулятивного сегмента, в сегмент
удовлетворения собственных потребностей в улучшении жилищных
условий. Многие люди считают, что цены на жилье
стабилизировались, и нет оснований ждать значительного
снижения цен на жилье. В особенности на жилье, реализуемое
на первичном рынке. С одной стороны, стабильность цен,
наблюдаемая уже в течение года, а с другой стороны, рост
личных доходов, являются теми базовыми факторами, которые
определяют спрос на кредитование покупки недвижимости. Такое
мнение высказало большинство наших экспертов.

В числе факторов, повлиявших на рост кредитования, которое у
нас принято называть "ипотечным", называют также
стабильность и укрепление курса национальной валюты. "Дело в
том, что цены на недвижимость в нашей стране традиционно
указываются в иностранной валюте, раньше в долларах,
теперь в евро. Финансовые ресурсы, привлекаемые банками для
долгосрочного кредитования, также представлены в этих же
валютах. Стабильность, а тем более укрепление курса
молдавского лея создают условия для успешного погашения
кредитов по "ипотеке". Хотя в инвалюте кредитовать население
с целью приобретения недвижимости внутри страны
Национальный банк Молдовы так пока и не разрешает, но многие
банки выдают долгосрочные кредиты физическим лицам "с
привязкой" к курсу доллара или евро. И пока что, люди
взявшие кредиты на таких условиях оказываются в выигрыше.
Процентные ставки по кредитам "с привязкой к курсу" ниже, и
нередко заметно ниже, чем кредиты без такого условия".

Агитировать за такую форму кредитования особенно не
приходится, большинство потенциальных заемщиков и так полны
энтузиазма получить кредит "с привязкой" к доллару или евро.
Номинальная (декларируемая) ставка банков по ипотечным
кредитам "с привязкой к курсу" варьирует сегодня в рамках
12-14% годовых. Тогда как номинальная ставка по кредитам
"без привязки к курсу" составляет в лучшем случае 14-16%.
Если вам удалось обнаружить предложение по кредитованию в
леях "без привязки к курсу" с более привлекательной ставкой,
советуем внимательно ознакомиться с условиями предлагаемого
кредитного договора. Более чем вероятно, что в его тексте
обнаружится пункт о выплате вами "комиссионных", которые
увеличат стоимость кредита в леях, как минимум, до 16-18%
годовых.

О комиссионных, востребуемых банками в кредитных договорах,
надо сказать особо. Вне зависимости от того, предлагается ли
кредит "с привязкой к курсу" или без нее, комиссионные за
выдачу кредита составят 1-2% от предоставляемой банком
суммы. Эти комиссионные обычно выплачиваются сразу после
выдачи кредита, так что "эффективная процентная ставка"
вырастает на эти самые 1-2%. Кроме того, в стандартных
договорах кредитования покупки недвижимости банки
предусматривают условие, обязывающее заемщика уплачивать
вместе с погашением основной части долга и процентов по нему
еще и "комиссию за обслуживание кредитного счета" или
чего-то подобного. В лучшем случае дополнительные
"комиссионные" рассчитываются от остатка "тела" кредита (то
есть от суммы, которую остается погасить заемщику), а в
худшем, от суммы всего кредита. В предложениях различных
банков "оперативная" составляющая часть выплат по кредиту
варьирует от 0,1 до 0,4 процента, но, подчеркну,
ежемесячно. То есть в годовом исчислении заемщику
предлагается уплачивать от 1,2 до 4,8%.

Хотя на сайтах активно занимающихся ипотечным кредитованием
банков можно найти "виртуаль