ДОГОВОР ОБ ИНВЕСТИЦИЯХ, ИЛИ ИСТОРИЯ С ДОЛЕВЫМ УЧАСТИЕМ

Принятый парламентом под занавес весенне-летней сессии закон о внесении дополнений в некоторые законодательные акты прошел незаметно: курортные настроения волновали как депутатов, так и профучастников рынка недвижимости. Между тем, три статьи, дополняющие законы о кадастре, о нотариате и о госпошлине могут серьезно повлиять на расстановку сил как среди застройщиков, так и среди потенциальных инвесторов-покупателей.

На первый взгляд, все предельно просто. Дополнения требуют всего-то обязательной регистрации договоров об инвестициях в строительство. «Договоры, согласно которым одна сторона обязуется обеспечить строительство одной или более квартир и передачу их физическому лицу, обязующемуся уплатить полностью или частично стоимость недвижимого имущества до его передачи», - говорится в новой ст. 406 закона о кадастре, - «подлежат нотариальному удостоверению с внесением отметки в реестр недвижимого имущества». Под угрозой – внимание! – признания их недействительными. При этом до регистрации застройщикам запрещается взимать любые платежи.

Как реагируют на новые правила игры заинтересованные стороны.

«Отсутствие в законодательстве обсуждаемых нами норм служило питательной средой для появления всякого рода строительных «пирамид», когда продавали жилье, которое не строилось, либо продавали по несколько раз один и тот же объект», - говорит адвокат Александр Вельчев, компания «Basconslux». - «Отсюда и появление сотен обманутых инвесторов, и недоверие к ипотечному строительству, к способностям государства защитить своих граждан, старающихся собственными силами решить жилищные проблемы. Еще в 2005-м я направил в парламент предложение о дополнении залогового законодательства. Которое предусматривало залог имущества, приобретаемого в будущем, но не исполнялось кадастровым органом ввиду отсутствия механизма реализации.

Ответ из парламента по содержанию был таков: спасибо за инициативу, мы ее реализуем при рассмотрении соответствующего закона. Мне показалось вначале, что это лишь форма вежливой отписки. Но прошло немного времени, и появились поправки, согласно которым предусматривалось, что по требованию заинтересованной стороны можно делать отметки в кадастровом деле о наличии определенных запретов или ограничений, вытекающих из правоотношений участников сделки. Это позволяло инвесторам регистрировать свой договор с застройщиком в ТКО, а тот получал возможность вести мониторинг объекта. И хотя эти изменения стали полумерой в профилактике мошенничества, но все-таки это был большой шаг вперед. Появление же последних дополнений, принятых в июле 2008 г., я считаю хотя и запоздалым, но радикальным решением проблемы.

Теперь, когда инвестиционный договор регистрируется в кадастровом органе не по требованию (считай по желанию) участника сделки, а в обязательном порядке, а сам инвестиционный договор заключается не в тиши кабинетов строительных фирм, а под контролем нотариуса, возможности для построения «пирамид» практически устранены. И оплата по инвестиционному договору может взиматься только после его регистрации. А сама регистрация в реестре недвижимого имущества сопряжена с необходимостью предоставить пакет документов, подтверждающих, что застройщик имеет соответствующим образом утвержденный проект строительства, является собственником или арендатором земельного участка, на котором разрешено строительство, обладает градостроительным сертификатом, необходимыми лицензиями и т.д. Необходимость предоставления указанного перечня документов практически исключает возможности получать деньги от доверчивых инвесторов под голословные утверждения о намерении построить супержилье».

Процедура регистрации договора об инвестициях в строительство такова. Застройщик и покупатель заключают договор, с указанием параметров и характеристик приобретаемого жилья. Затем они идут к нотариусу для его заверения. Необходимо предоставить разрешение на строительство, его утвержденный проект, документы, подтверждающие право собственности. Услуги нотариус