ЧТО ЖЕ С ЦЕНАМИ НА ЖИЛЬЕ?

В конце февраля в Кишиневе прошла пресс-конференция с
участием "аналитиков столичных агентств недвижимости".
Горячо обсуждалось в основном состояние сегмента рынка жилой
недвижимости в г. Кишиневе. Мнения экспертов были достаточно
разноречивы. Однако состоявшийся разговор "аналитиков"
вызывает больше вопросов, чем дает ответов о состоянии рынка
жилой недвижимости. На наш взгляд, это непонимание
происходит по следующей постой причине: до сих пор не было
проведено сколько-нибудь серьезное маркетинговое
исследование сегмента рынка жилой недвижимости. Какова
емкость рынка жилья всего? Какова в нем доля жилья
"бизнес-класса", "эконом-класса", "социального",
"элитного"? Каков платежеспособный спрос в каждой группе?

Категории спроса и предложения лежат в основе рыночного
механизма, и в ходе конкуренции через механизм цен на
недвижимость устанавливается равновесие между спросом и
предложением на рынке жилья. Известно, что чем выше цена
квадратного метра жилья, тем меньше квартир покупают, и
наоборот, чем она ниже, тем больше покупают квартир. То есть
чем выше цена, тем ниже спрос, чем ниже цена, тем выше
спрос.

Обычно принято вести речь об удельном показателе стоимости в
строительстве - стоимости, приведенной к 1 кв. метру.
Очевидно, что цена - не единственный фактор, который
определяет спрос. К другим факторам относятся:
располагаемый доход покупателей, налоги (при покупке жилья),
цены на квартиры вторичного рынка, удовлетворяющие схожую
потребность. Когда в теории говорят о спросе, то имеют в
виду рыночный спрос множества покупателей и множества
продавцов.

По законам рынка, по мере того, как на сегмент первичного
рынка жилья поступает большее количество квартир на продажу,
при прочих равных условиях, цена должна постепенно (плавно)
снижаться и квартиры будут реально продаваться по более
низкой цене.

Здесь следует охарактеризовать эволюцию рынка жилой
недвижимости в г. Кишиневе. С середины 1990-х годов развитие
рынка носило закономерный характер - в условиях
значительного превышения платежеспособного спроса над
предложением в сегменте первичного рынка жилой недвижимости.
Факторы формирования платежеспособного спроса мы подробно
описывать не будем. Они общеизвестны (развивающийся рынок,
формирование "среднего" класса, гастарбайтеры и т.д.).

Что касается предложения, то застройщики "пионеры" ринулись
в этот рынок при очень благоприятных условиях. Дешевая
рабочая сила, дешевые строительные материалы, энергоресурсы,
"даровые" земельные участки, в большинстве своем брошенная
"советская" незавершенка, купленная на аукционах "за гроши".

Грянул бум!

Рентабельность наших "пионеров" зашкаливала за 500%.
Баснословные прибыли. В этот сегмент рынка стали слетаться
все, кто что-то соображает в строительстве из своих
"местных", а потом стали подтягиваться и "варяги" из
"дальнего" зарубежья. Все у кого были свои финансовые
ресурсы или эксклюзивный доступ к кредитным ресурсам.

Выгодно было как продавать, так и покупать. Несмотря на то,
что цена продаж превышала в 2-3 раза себестоимость 1 кв. м
квартиры, охотно скупали и для прямого использования - для
жилья, и "инвесторы" - игроки финансового рынка для
капиталовложений.

Примерно 10 лет рынок стремительно насыщался. Не так
стремительно, но верно росло желание застройщиков
увеличивать доходность продаж, что одновременно увеличивало
как объем предложений, так и цену квадратного метра. И опять
же это происходило на фоне "прочих равных условий":
количество застройщиков растет, доступ к кредитным
финансовым ресурсам усложняется, поскольку это "длинные"
деньги, не очень любимые банками. Молдавские строительные
рабочие требуют зарплату "европейского" уровня, цены на
строительные материалы растут, на энергоресурсы сильно
растут.

Естественно, в сложившихся сегодня условиях, реагируя на
значительные изменения состояния рынка, застройщикам сложно
уменьшать издержки строительного производства. Чтобы
продолжать продажи, е