Анализ рынка недвижимости муниципии Кишинэу за первое полугодие 2007 года

Рынок показал свою стабильность. Несмотря на все понижающие факторы, цены не снизились, а даже сохранили тенденцию к небольшому росту, за счёт курсовой разницы евро к доллару США а объемы транзакций уменьшились незначительно. Спрос поддерживается переводами денежных средств из-за рубежа и увеличением количества сделок с привлечением кредитных ресурсов. Можно прогнозировать уменьшение процентных ставок и увеличение сроков кредитования.

Нынешнюю ситуацию, сложившуюся на вторичном рынке жилой недвижимости можно охарактеризовать как стабильную. Тенденции, зародившееся в прошлом году - увеличение предложения и снижение спроса сохранились в первой половине 2007 года. Рынок показал свою стабильность. Несмотря на все понижающие факторы, цены не снизились, а даже сохранили тенденцию к
небольшому росту, за счёт курсовой разницы евро к доллару США а объемы
транзакций уменьшились незначительно. Спрос поддерживается переводами
денежных средств из-за рубежа и увеличением количества сделок с
привлечением кредитных ресурсов. Можно прогнозировать уменьшение
процентных ставок и увеличение сроков кредитования. С появлением на
рынке небанковских кредитных организаций и иностранных банков, в
республике конкуренция в сфере ипотечного кредитования возросла.

График 1

Активность на рынке в течение полугодия была примерно на одном уровне. Повторения ситуации прошлых лет, когда рынок развивался по “пасхальной” схеме, по которой пик активности приходился на пасхальные праздники не произошло. Это было связанно с приездом гастарбайтеров - основной категориейпокупателей. Заработанные за границей денежные средства они в прошлом предпочитали инвестировать в столичную недвижимость. До 30 % всех покупок являлись инвестиционными, т.е. купленными не для проживания, а для сохранения или приумножения сбережений.

Однако в этом году на рынке сложилась совершенно другая ситуация. Цены даже для гастарбайтеров с их высокими по местным меркам заработками оказались неподъемными. В период 2006-2007 г.г., их количество среди покупателей гораздо меньше прошлогоднего. Многие из них прошли процедуру
легализации в тех странах, где работают, и в ближайшее время не
собираются возвращаться. Кроме того, наметилась тенденция вывоза
оставшихся здесь родственников к себе за границу. И соответственно,
отпала необходимость в приобретении жилья.

Другим фактором, понизившим интерес к инвестициям в недвижимость, и соответственно спрос на нее, является продолжающееся снижение индексов доходности жилья. Среднегодовая доходность в столичные квартиры уступает доходности по депозитам, правда в национальной валюте, которая пока только
укрепляется.

Несмотря на все аналитические выкладки, продавцы недвижимости к снижению цен не готовы. Более того, по инерции даже их увеличивают. В результате ситуация патовая. Покупатели не спешат приобретать недвижимость по нынешним ценам и предпочитают выждать, продавцы снижать цены не хотят. В итоге мы имеем постоянно увеличивающейся срок экспозиции квартир, и определенное количество вынужденных сделок, когда у кого-то из покупателей или продавцов изменилась ситуация и они приняли решение купить или продать, не дожидаясь прояснения ситуации. Пока эту схватку выигрывают продавцы: цены не снижаются.

Наибольший спрос в настоящее время на квартиры в ценовом диапазоне 25 - 40 тысяч евро, это стоимость одно-двух комнатных квартир новой планировки.

В среднем по столице, один квадратный метр общей площади в однокомнатных квартирах составил в евро – 750 - 800, в двухкомнатных – 700 - 750, в трехкомнатных – 600 - 650, в четырехкомнатных - 600. По сравнению с 2001 г., цены на рынке вторичной жилой недвижимости выросли в семь раз.

График 2

Земельные участки под застройку объектов жилой недвижимости.

Рынок земельных участков на сегодняшний день является наиболее стабильным сегментом рынка недвижимости. Стоимость земельного участка зависит от следующих факторов: географическое положение, будущее функциональное предназначения строен