Старт ипотечного законодательства

Во вторник, 2 сентября, вступил в силу закон об ипотеке. Излишне говорить, сколько надежд с ним связано: и рядовые инвесторы, и компании-застройщики, и риэлторы, и, разумеется, разработчики – министерство экономики желают ускоренного развития ипотечного кредитования в стране. Наличие закона, уверены в министерстве, «повысит интерес к ипотеке со стороны граждан и потенциальных кредиторов, обеспечит добросовестную конкуренцию».

Сама же история появления закона полна противоречий. В 2004 году правительство впервые проявляет интерес развитию ипотечного кредитования. Состоялся ряд консультаций с представителями ЕБРР, и зарубежные эксперты констатировали, что ни Гражданский кодекс, ни закон о залоге не могут в полной мере обеспечить поступательное развитие этого сегмента рынка. Однако конкретные формулировки рекомендаций отсутствовали, а потому началось сугубо молдавское творчество: в 2005-м разработали основную концепцию будущего документа, спустя «всего» два года в парламент поступил первый вариант закона об ипотеке. Его рассматривала комиссия по публичному управлению, экологии и развитию территорий. Проект решили отправить на доработку. Почему?

Во-первых, отдельные статьи вступали в противоречие с уже принятыми законами, во-вторых, планировалось одновременно вносить поправки в ГК, законы о залоге и кадастре недвижимого имущества. Гораздо эффективнее было бы заниматься проблемой оптом. Наконец, немало нареканий поступило со стороны профучастников - практикующих риэлторов.

Главное их недовольство вызвал сам текст закона. Расплывчатые формулировки, стилистически невнятные статьи, вывод сделали такой: разработчики списали текст у кого-то из соседей, но не позаботились даже об удобоваримом переводе. Второй перекос был связан с тем, что в законе фигурировали в основном страховщики и нотариат. Регламент их услуг расписали подробно, но за ними никак не складывалась фигура инвестора или по-простому – рядового покупателя жилья. После дебатов проект закона решили менять.

Весной 2008-го в парламент направили измененный вариант закона. По сравнению с предыдущим, профучастники констатировали определенный прогресс. Но депутаты отнеслись к документу с недоверием, утверждая, что выгодами ипотеки смогут воспользоваться 10-15% потенциальных заемщиков, не более, слишком строги правила выдачи кредитов. Определено, что ипотека может быть установлена на основании закона (ипотека в силу закона) или на основании договора (ипотека в силу договора). Основаниями для установления ипотеки в силу закона являются требования государства по суммам задолженности в соответствии с налоговым законодательством, или требования, вытекающие из судебного решения. В Реестре недвижимого имущества следует зарегистрировать ипотечную закладную, в которой надо указать недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, основание и размер требований.

Но потенциальных инвесторов больше волнуют правила установления ипотеки в силу договора. И предписанная процедура не выглядит излишне бюрократизированной. Установлено, что ипотечным кредитором и ипотечным должником может выступать любое физическое или юридическое лицо. Рыночная стоимость и стоимость замещения предмета ипотеки должны быть установлены в отчете об оценке. Предметом ипотеки может быть один или несколько существующих объектов недвижимого имущества, обозначенных отдельными кадастровыми номерами. Но в договоре можно предусмотреть распространение ипотеки и на имущество, которое только будет приобретено или построено. Ипотека неделима, она распространяется в целом на все обремененное имущество.

К сожалению, осталось требование, что ипотечный должник обязан застраховать предмет ипотеки в пользу ипотечного кредитора по стоимости замещения против всех рисков случайной гибели или повреждения. Понятно желание кредиторов всеми силами защищать свой интерес. Но кредитор и в добровольном порядке не может отказаться от услуг страховых компаний. Более того, ипотечное кредитование отличается как раз повышенным