Берлин готовит национализацию более 140 тысяч квартир

Берлин готовит одно из самых масштабных вмешательств государства в рынок недвижимости Германии: планируется изъять более 140 тысяч квартир у крупных частных владельцев. Vonovia, крупнейший жилищный собственник Европы, рискует потерять более 8 млрд евро. Совокупные потери главных компаний, попавших под удар, могут превысить 11 млрд евро, подсчитала газета Financial Times, передает zf.ro

План обсуждают левая партия Die Linke, победившая на региональных выборах в сентябре, а также Социал-демократическая партия (СДПГ) и «зелёные». Они ведут переговоры о коалиции в столице Германии. Заявленная цель — снизить давление на арендные ставки в городе с населением около 4 миллионов человек, где, по оценкам, не хватает около 100 тысяч квартир.

Что предлагается

Компании, которым принадлежит более 10 тысяч квартир в Берлине, должны будут передать в общественную собственность жильё сверх этого порога. Под действие механизма может попасть более 144 тысяч квартир, следует из финансовой отчётности компаний, которую проанализировала FT.

Партии, ведущие переговоры, хотят ограничить общую сумму компенсаций 16 млрд евро. Это в среднем чуть больше 100 тысяч евро за квартиру, то есть более чем на 40% ниже средней балансовой стоимости жилья четырёх крупнейших компаний, которых это касается: Vonovia, Heimstaden, Adler и Covivio. Разрыв между предлагаемыми выплатами и стоимостью активов в балансах может превысить 11 млрд евро.

Больше всех рискует Vonovia

Сильнее всего удар придётся по Vonovia. У компании около 130 тысяч квартир в Берлине, и до 120 тысяч из них могут подпасть под новый механизм. По данным самой компании, средняя стоимость квартиры в её портфеле составляет около 170 тысяч евро. Таким образом, совокупная стоимость 120 тысяч квартир оценивается в 20,4 млрд евро, что существенно выше компенсации, на которую компания может рассчитывать по плану. По оценке FT, потери составят более 8 млрд евро.

Неопределённость уже сказывается на бирже: на прошлой неделе акции Vonovia опустились до минимума с 2023 года.

Почему Берлин хочет национализировать жильё

Столица Германии много лет переживает жилищный кризис из-за роста населения, нехватки предложения и повышения арендных ставок. По данным общественного телеканала ARD, аренда в Берлине в среднем примерно на 70% дороже, чем в 2016 году.

Идея передать квартиры крупных компаний в общественную собственность пользуется поддержкой населения. В 2021 году почти 60% участников берлинского референдума проголосовали за обобществление крупных жилых портфелей. Нынешнее предложение, однако, мягче того, что предлагалось на референдуме: тогда речь шла о компаниях с более чем 3 тысячами квартир. Участники переговоров подняли порог до 10 тысяч, что сократило число объектов, которые могут перейти государству.

Правовые риски и сроки

Мера должна опираться на статью 15 Основного закона Германии. При определённых условиях и с выплатой компенсации она допускает передачу некоторых видов частной собственности в общественную собственность или иные формы публичного управления. До сих пор эту норму в Германии не применяли, а её юридическое толкование остаётся спорным.

Die Linke, СДПГ и «зелёные» намерены внести необходимый законопроект в 2028 году, если договорятся о создании правительства. Фактически мера может заработать не раньше 2029 года.

Vonovia уже заявила, что считает предлагаемую меру неконституционной и что она не выдержит судебного оспаривания. По мнению компании, для решения жилищного кризиса нужны значительные частные инвестиции и предсказуемое законодательство. Сторонники плана, напротив, считают, что передача крупных портфелей в общественную собственность сдержит рост аренды и снизит спекулятивное давление на рынок.