point news
Новости
  • 29
  • 36
  • 7761

Киронда: С долгостроем будут бороться экономическими методами

Киронда: С долгостроем будут бороться экономическими методами.
Киронда: С долгостроем будут бороться экономическими методами.

Проблема Кишинева, которая не решается годами - это судьба долгостроев, которые уродуют город уже не один десяток лет. Они становятся прибежищем бездомных, рассадниками антисанитарии.

Замороженные «недострои» препятствуют обороту земли в городе, которая может приносить доход и бизнесу, и городской казне - с заброшенной стройки не соберешь налог на недвижимость. Городская администрация десятилетиями не обращала внимания на эту проблему, ведь большинство строек находятся в частной собственности, передает logos.press.md

Сколько в столице замороженных объектов, до сих пор никто не знает, реестр только предстоит составить. Новое руководство примэрии пообещало эту проблему решить путем применения экономических рычагов.

По словам вице-мэра Виктора Киронда сегодня бизнесмен платит небольшой налог и от простоя этого здания никаких проблем не испытывает. Оно может простоять так сто лет, пока не разрушится до аварийного состояния. А если владелец будет ежемесячно выплачивать тысячи евро за то, что здание заброшено и находится в нерабочем состоянии, сразу появится стимул вкладывать, завершать строительство.

Другая проблема в том, что некоторые собственники этого балласта и рады бы от него избавиться, но продать такой объект бывает зачастую невероятно сложно. Некоторые годами не могут найти покупателя, который бы решился реанимировать стройку. В случае банкротства собственника часть таких объектов в виде залогового имущества переходит к банкам. В этом случае возможны два типа продаж. Когда назначается администратор по несостоятельности, банк выступает основным кредитором и формально не имеет отношения к процессу продажи. Другая ситуация - если объект долго не продается, банк берет залоговую недвижимость на свой баланс и вынужден заниматься несвойственной ему деятельностью по продаже долгостроя.

Так уже много лет Victoriabank продает недостроенный комплекс таунхаусов, расположенный в исторической части столицы на ул. Моара Рошие. В 2009 году о начале строительства элитного комплекса сблокированных коттеджей заявила компания Elita 5. Но уже в 2010 году строительство было остановлено. Застройщик разорился, а 24 недостроенных коттеджа вместе с участком перешли банку и были выставлены на продажу. Строительная готовность составляет 70%, то есть, возведен фундамент, каркас, внутренние и наружные стены, подведены коммуникации. Прилегающий земельный участок около 1 га. Цена предложения для всего комплекса составляет 49,9 млн леев.

Из более свежих предложений можно назвать недостроенный корпус отеля на ул. Матеевича,75 (во дворе офисного здания компании Ascom Group, которое, кстати, также выставлено на продажу, только другим банком). Стройка заморожена на уровне готовности 58%, общая площадь согласно проекту 7,9 тыс. кв.м. площадь земельного участка 0,1 га. Продается объект за 61,5 млн леев.

По словам операторов рынка недвижимости, незавершенные объекты традиционно продаются с трудом. «В настоящее время очень быстро меняются технологии. Как правило, все незавершенные объекты, как жилые так и коммерческие, становятся не актуальными по техническим решениям, экономическим параметрам. Такие объекты отличаются высокой скоростью морального старения. Цена незавершенного объекта складывается из стоимости земли и осуществленных затрат на строительные работы. Но обычно они продаются по цене ниже сложившейся, фактически по цене участка. И почти все потом сносится», - говорит директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник.

Примером может служить «недострой» офисно-коммерческого объекта на ул. Петру Мовилэ, который более 10 лет оставался заброшенным. Прилегающий участок занимает площадь 0,12 га. На момент приостановления работ здание было готово на 85% и должно было в 2010 году сдаться в эксплуатацию.

Объект был несколько раз перепродан и, наконец, в прошлом году новый владелец получил разрешение на снос строения и возведение жилого здания с коммерческими площадями и подземной парковкой.

«Сами недостроенные объекты не интересуют инвестора, его интересует наличие в собственности участка и его месторасположение. Продаются в основном те, которые можно снести и построить жилье или коммерческий объект. При этом бизнес уже не пугают затраты на снос, потому что эти работы стали более механизированными и занимают не так много времени», - считает Петр Олейник.

Особенно болезненной становится ситуация, когда в разряд долгостроя попадает жилое здание. Обманутые вкладчики годами судятся с застройщиком, и не всегда для них это заканчивается удачно.

«Незавершенные дома – это часть молдавской строительной истории, - говорит председатель Союза агентств недвижимости РМ Илья Сопивник. – Для репутации строительной компании это очень важный фактор. Не дай бог пройдет слух, что сдача в эксплуатацию под угрозой, продажи моментально падают просто в разы».

Даже если кто-то перекупает и берется достраивать незавершенный жилой дом, люди однозначно сталкиваются с финансовыми потерями. Новый застройщик просто ставит их перед фактом о необходимости дополнительных вложений, чтобы довести жилье до сдачи в эксплуатацию.

«Лучший вариант, когда жильцы договариваются, вносят недостающие средства и сами выбирают строительную компанию, которая доводит до завершения долгострой», - считает Илья Сопивник.

По его словам, недостроенные коммерческие и офисные объекты также очень сложно продаются еще и потому, что может всплыть проблема с документацией, скрытыми кредитами или долгами.

Ветераны недостроя, расположенные на центральном проспекте Штефан чел Маре, долгие годы мозолят глаза и вызывают недовольство кишиневцев. Например, массивный каркас недостроенной гостиницы рядом с Художественным музеем.

Первоначально застройщик приобрел участок и разрешение на строительство с условием отремонтировать Художественный музей. В итоге ни гостиница не построена, ни реставрация музея не завершена. Объект был несколько раз перепродан. Планы очередного владельца превратить его в пятизвездочный отель сети Mariott также ни к чему не привели. По мнению специалистов рынка недвижимости, плюсы этого объекта в том, что он расположен в самом центре города и участок находится в собственности. По мнению других, несуразное огромное строение сегодня мало под что можно приспособить.

«Реконструировать незавершенный объект всегда дороже, чем построить новый, - говорит архитектор, директор проектной фирмы «Gorgona» Владимир Продан. – В последнем случае есть свои плюсы и минусы, связанные со сносом. Возникают вопросы по вывозу, складированию, переработке строительных отходов, у нас этот процесс не достаточно налажен. Это накладно и проблематично, в том числе и с экологической точки зрения».

Реконструкция здания возможна, если это подтверждает экспертиза. В случае возобновления работ на «замороженных» объектах в обязательном порядке проводится техническое обследование. Его результаты определяют необходимость внесения изменений в существующую проектную документацию, связанных с усилением конструкций, и, как следствие, проведения повторной экспертизы проектной документации и выполнения всех административных процедур, необходимых для получения разрешения на строительство.

«Мы в последние 10 лет предлагали разные концепты по этой гостинице. Встречались с иностранными проектировщиками, обсуждали, как довести «до ума» незавершенное здание, построить рядом во дворе высотное офисное здание,- рассказывает Владимир Продан.- Но не сложилось. Там очень жесткий бетонный монолитный каркас, и приспособить его под другую функцию очень сложно. В принципе, реконструировать его можно, было и планировочное решение, но не нашлось заинтересованных инвесторов».

«Потянуть» такой проект может только крупная иностранная сетевая компания. Для местных девелоперов это слишком дорогое удовольствие, считает архитектор.

В последние годы иностранцы очень придирчиво рассматривают проекты, инженерное оснащение здания, возможности свободной планировки и пр. Функции, особенно офисных зданий, меняются очень быстро, иногда через год после сдачи их приходится перестраивать. А в сегодняшней ситуации, связанной с эпидемией, возникают новые требования к проектированию по работе онлайн, по санитарным нормам.

Судьба замороженных объектов, которым уже не один десяток лет, может решаться разными путями. По мнению экспертов, одна из эффективных мер - ужесточение ответственности за несоблюдение сроков строительства. Если инвестор не укладывается в установленные сроки, должен быть закон, по которому город может изъять земельный участок. В некоторых странах такие объекты оценивают и вновь выставляют на продажу. А инвесторам компенсируют затраты в размере полученной выручки.

Чтобы избежать появления зданий-призраков на центральных улицах, примэрии, возможно, прежде чем выдавать разрешение на строительство, следует требовать технико-экономическое обоснование проекта, в котором указаны предварительные затраты, источники и график финансирования строительства и расчетные сроки окупаемости объекта.