Atenţie la ipotecă! Banca nu te dă în judecată, te execută direct

Un proiect de lege care prevede simplificarea procedurii de executare a fost aprobat săptămâna trecută de Parlament, deşi în opinia Comisiei juridice, numiri şi imunităţi, acesta pune pe poziţii inegale părţile. Cu toate acestea, se pare că vom putea lua credite mai uşor. Băncile ar putea fi mai binevoitoare pentru că vor prelua fără efort imobilele gajate.

Chiar dacă Comisia juridică, numiri şi imunităţi a constatat că reglementările propuse de autorii legii vor genera un dezechilibru între drepturile şi obligaţiunile părţilor care apar din contractul de ipotecă la etapa executării dreptului de gaj, proiectul de lege a fost votat în lectura a doua de Parlament, ţinându-se cont de anumite propuneri şi obiecţii ale acesteia, fără să facă însă prea multe modificări în textul iniţial al proiectului de lege.

Simplificarea procedurii de recuperare a gajului este şi una dintre recomandările Fondului Monetar Internaţional. În cadrul ultimei sale vizite din septembrie, misiunea s-a arătat îngrijorată de tărăgănarea adoptării pachetului de amendamente. FMI atenţiona atunci că reforma cu privire la executarea drepturilor asupra bunurilor gajate a fost programată încă pentru anul 2010.

Procedura de executare silită, simplificată

Conform noilor prevederi legale a fost simplificată procedura de executare silită a ipotecii. Aceasta va fi posibilă fără citarea părţilor implicare şi fără dezbateri judiciare.

„Cale judecătorească este anevoioasă şi costisitoare. În prezent taxa de stat achitată pentru cererile privind exercitarea dreptului de gaj constituie 0,5% din valoarea estimativă stabilită de părţi pentru bunul gajat, ceea ce în unele cazuri constituie o sumă considerabilă”, precizează Dumitru Ursu, preşedintele Asociaţiei Băncilor din Moldova, care susţine că noul mecanism va facilita realizarea mai rapidă a procedurilor de executare a dreptului de ipotecă, precum şi minimizarea, atât pentru creditorul ipotecar cât şi pentru debitorul ipotecar, a costurilor aferente creditului din contul economisirii cheltuielilor de judecată. „Este de remarcat, că pentru procedura de investire a contractului de ipotecă cu formulă executorie, nu se percepe o taxă suplimentară”, adaugă Ursu.

Riscurile băncilor scad. Vom lua credite mai uşor?

În trecut, băncile trebuiau să se adreseze instanţei de judecată pentru a intra în posesia imobilelor puse în gaj. În unele cazuri, procesul de judecată dura mai mulţi ani. Noua lege prevede că banca preia imediat imobilul, dacă datornicul nu-şi onorează contractul de ipotecă.

"Riscul băncii scade, banca acordă cu mai mare plăcere creditul, pentru că are un risc mai mic, rata dobânzii scade, accesul la creditare creşte", susţine Dorin Drăguţanu, guvernatorul Băncii Naţionale a Moldovei.

Procedura de executare pune pe poziţii inegale părţile contractului de ipotecă

Noile modificări legislative ar putea însă dezavantaja beneficiarului unui credit ipotecar. Pentru orice întârziere de plată, creditorul poate iniţia direct procedura de preluare a bunului imobil ipotecat.

„Procedura de executare a dreptului de gaj, în cazul apariţiei litigiului, pune pe poziţii inegale părţile contractului de ipotecă, persoana care a beneficiat de credit, adică debitorul este nedreptăţit. Chiar dacă persoana este în drept să conteste în instanţă iniţierea procedurii de executare abia după ce aceasta a fost iniţiată, contestarea încheierii de intentare a procedurii de executare nu suspendă însă executarea acesteia”, menţionează Victor Popa, preşedintele Comisiei juridice, numiri şi imunităţi, în raportul asupra proiectului de lege.

Ai grijă ce semnezi! Actele notariale sunt suficiente pentru executare

Potrivit noului Cod de executare, sunt recunoscute ca documente executorii o serie de acte notariale care, cu acordul părţilor, sunt investite cu formulă executorie. În cazul în care ipoteca garantează obligaţiile ce rezultă din contractul de credit bancar sau de împrumut acordat de organizaţia de microfinanţare, asociaţia de economii şi împrumut sau societatea de leasing, contractul de ipotecă va avea funcţie executorie.

Atenţie, însă! Acest lucru va fi posibil dacă părţile şi-au exprimat acordul la semnarea contractului. Doar în acest caz, dreptul de ipotecă poate fi executat silit, în baza contractului investit cu formulă executorie fără adresarea în instanţa de judecată pentru a obţine ordonanţa sau hotărârea judecătorească în acest sens. Executarea silită, în baza contractului de ipotecă, se va efectua doar prin transmiterea bunului imobil ipotecat în posesia băncii sau altul creditor ipotecar şi va fi urmată de evacuarea locuitorului.

Persoanele care au beneficiat de dreptul de ipotecă, pot contesta în instanţă, conform Codului de executare, procedura de executare silită, ca să obţină anularea investirii contractului cu formulă executorie, iar banca va restitui bunul şi va repara prejudiciul cauzat. Însă anularea investirii contractului cu formulă executorie nu împiedică banca să-şi ceară drepturile ulterior în instanţa de judecată.

Dumitru Ursu, preşedintele Asociaţie Băncilor din Moldova: „Băncile rămân precaute la acordarea creditelor și vor menține în continuare o politică prudentă la acest capitol”

În ceea ce priveşte comportamentul viitor al băncilor la acordarea creditelor ca urmare a modificărilor legislative respective, ţin să menţionez că activitatea de creditare a băncilor este determinată, în afară de prezenţa unui cadru legislativ adecvat, şi de alţi factori.

Activând în baza principiilor fundamentale ale economiei de piaţă de liberă concurenţă şi liberă iniţiativă, băncile nu pot fi determinate să acorde credite în condiţii de risc şi incertitudini. Actualmente acestea sunt multe, precum incertitudinile privind perspectivele unor planuri de afaceri propuse de către întreprinzători, situaţia financiară deficientă a agenţilor economici ca urmare a crizei economice, raportarea financiară şi contabilă a unor întreprinderi sub nivelul standardelor internaţionale, dezvoltarea slabă a pieţei de capital, infrastructura de afaceri necorespunzătoare, şi altele.

În aceste condiţii, băncile rămân precaute la acordarea creditelor şi vor menţine în continuare o politică prudentă la acest capitol. Să nu uităm că, spre deosebire de alţi agenţi economici de pe piaţa financiară, băncile utilizează pe lângă sursele proprii şi banii clienţilor.

În acest sens, este dificil de a face careva prognoze privind evoluţia volumului de credite şi a ratelor de dobândă. Însă, cu siguranţă, aceste modificări vor conduce la sporirea responsabilităţii persoanelor ce vor solicita pe viitor credite, ceea ce ar avea ca efect reducerea creditelor neperformante și respectiv îmbunătăţirea calităţii portofoliilor băncilor, fapt ce, în ultimă instanţă ar crea premize pentru diminuarea în continuare a dobânzilor bancare la creditele oferite populaţiei şi agenţilor economici.