О ЧЕМ ДУМАЮТ ПОКУПАТЕЛИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ?

Многие районы мира переживают, начиная со второй половины
90-ых годов ХХ века, бум жилищного строительства. Как я
утверждал в прошлом году во втором издании своей книги
"Иррациональное изобилие", корни данного бума - в
спекулятивных капиталовложениях обычных покупателей жилой
недвижимости, значительно подпитываемых общемировым
ощущением того, что капитализм одержал триумф и что все люди
должны позаботиться о себе, приобретая собственность.
Убежденные в том, что частная собственность стала
неотъемлемой частью хорошей жизни, покупатели взвинчивают
цены на жилую недвижимость.

Более того, опасение, что можно и не успеть присоединиться к
данному буму, теперь часто заставляет людей быстрее
набавлять цены на жилую недвижимость. Такова, безусловно,
рыночная психология в Китае и в Индии, где повсеместно
ожидается, что стремительно растущие доходы и новые
преуспевающие люди окажут давление на рынки земли,
недвижимости и строительных материалов. Бум в сфере
недвижимости продолжается в крупнейших городах этих стран
уже несколько лет. В Китае, несмотря на некоторые признаки
ослабления (например, на рынке Шанхая отмечен спад), рост
цен все еще быстрый в большей части страны.

Но бум, вызванный такими убеждениями, не может продолжаться
вечно, т.к. цены не могут повышаться вечно, и уже есть
признаки "жесткой посадки". В Соединенных Штатах газеты и
журналы последние несколько месяцев трубят о том, что бум
цен на жилую недвижимость, продолжавшийся десяток лет,
возможно, заканчивается, и что пузырь, возможно, вскоре
лопнет. Психология резко изменилась, вызвав широко
распространенное опасение резкого снижения цен на жилую
недвижимость в США.

Новый фьючерсный рынок жилья, рассчитанного на одну семью
(который я помог создать в мае этого года с помощью нашей
фирмы MacroMarkets LLC), на Чикагской товарной бирже
предсказывает, что к августу будущего года цены упадут на
6%-8% во всех десяти городах США, принимающих участие в
торгах.

Если цены на жилую недвижимость рухнут в США, бастионе
капитализма, не уничтожит ли это уверенность покупателей и
не приведет ли это к концу бума и в других странах? Если
так, может ли за этим последовать мировое снижение цен?

Данный сценарий вполне возможен, хотя есть причины для
скептицизма. Самое главное, что первопричина бума на жилую
недвижимость - вера в капитализм и в будущий экономический
рост - похоже, прочно укоренилась.

Например, тенденция снижения цен на рынке США, похоже, не
отражает основных изменений в долговременной экономической
уверенности. Исследование, проведенное мной и Карлом Кейсом
в мае-июне этого года при содействии Йельской школы
менеджмента, выявило резкое снижение кратковременных
ожиданий состояния цен на жилую недвижимость в США, но
сравнительно небольшое изменение долговременных ожиданий.
Большинство людей все еще верят в то, что жилая недвижимость
является отличным долговременным капиталовложением.

Цены на недвижимость вряд ли упадут до уровня цен до бума,
т.к. фундаментальные изменения в восприятии, связанные с
верой в триумф капитализма, останутся надолго. Изменения в
фундаментальном образе мышления людей нелегко повернуть в
обратную сторону. Поэтому и их заинтересованность в жилой
недвижимости как в главном источнике спекулятивного
капиталовложения вряд ли изменится.

Степень изменения убеждений инвесторов поразительна. До бума
на недвижимость конца 70- ых годов ХХ века почти никто не
волновался о повышении цен на жилую недвижимость. При
анализе старых газет было найдено удивительно мало статей по
обзору цен на жилую недвижимость. Статьи, касавшиеся данной
темы, обычно основывались на предположении о том, что
причиной умеренных движений цен на жилую недвижимость,
которые отмечались в данных статьях, были незначительные
колебания стоимости строительства, а не крупные рыночные
колебания.

В самом деле, о ценах на жилую недвижимость не сообщалось
почти ничего интересного, кроме редких комментариев в
какой-н