ИПОТЕКА: ВОЗМОЖНОСТИ И РИСКИ

В конце прошлой недели на сайте Министерства экономики и
торговли был размещен текст концепции развития ипотеки в
Молдове. Планируется, что к началу июля разработчики,
законтрактованные Европейским банком реконструкции и
развития, представят в минэкономики проект закона "Об
ипотеке". Именно "об ипотеке", а не "об ипотечном
кредитовании". Разница принципиальная. И то, что она была
осознана уже на этапе подготовки концепции и проекта закона
внушает оптимистичные ожидания в отношении "правильной
направленности" и, в конечном счете, эффективности нового
нормативного акта.

Эксперты справедливо отмечают: "ипотечное кредитование" - то
есть кредитование под залог недвижимости - у нас в стране
существует и регулируется должным образом. Особых вопросов к
законодательным актам в сфере кредитования - если не считать
вопросов, связанных с реализацией права кредиторов на
взыскание залога - ни у кредиторов, ни у заемщиков, ни у
надзирающих за ними органов, по большому счету, не
просматривается. Зато в Молдове практически полностью
отсутствуют законодательные основы для "ипотеки" -
предполагающей функционирование многообразных финансовых
инструментов, которые и превращают ипотечное кредитование в
то, чем оно является в экономически развитых странах. Прежде
всего, это механизм, обеспечивающий сторонам договора
инвестирование средств с минимизированными рисками потерь.

Чем "ипотечный кредит" отличается от любого другого кредита?
В первую очередь, продолжительностью сроков действия
договора. Из этого его свойства проистекают и его
особенности.

Продолжительные сроки потенциально таят в себе
дополнительные риски: ведь предугадать или, тем более,
рассчитать вероятность их появления на временном отрезке в
10-25 лет, да что там - даже в пять лет, представляется
чрезвычайно затруднительным, если вообще возможным.
Особенно в стране с "развивающейся экономикой", то есть, по
определению, нестабильной.

Некоторые люди, с которыми приходилось обсуждать эту тему,
говорят - ну, какие риски для банков, ведь залог
обеспечивается недвижимостью, что может быть надежнее. На
самом деле - это так и не так. Риски при кредитовании на
продолжительные сроки велики как для заемщика (в большей
мере), так и для кредитора.

Осторожные банкиры говорят: Да, недвижимость более надежный
залог, чем урожай персиков. Можно согласиться с мнением, что
цена на недвижимость не снижается, но это если смотреть с
высоты птичьего полета - то есть наблюдать динамику цен лет
этак пятнадцать-двадцать. Но что делать в момент, когда цены
на то же жилье резко покатятся вниз? Да еще на фоне
сокращения доходов населения... Мы были уже свидетелями
такого периода. За последние пару-тройку лет цены на жилье
увеличились в разы. Не на новострой, что хоть как-то можно
было бы объяснить затратами строительных фирм, а на все,
включая хрущевки. Просто есть платежеспособный спрос,
опережающий предложение. Но спрос может снизиться, и
снизиться достаточно внезапно. Ведь он в значительной мере
подпитывается за счет поступлений от работающих за границей.
А если границы станут более закрытыми? С другой стороны, мы
видим, как и благодаря нашим же кредитам растет объем
предложения на рынке жилья. Кто поручится, что спустя
какое-то время - хоть этой осенью, хоть через пять лет -
предложение не превысит платежеспособный спрос. А рынок у
нас маленький и легко поддающийся панике - цены вполовину
упадут, никто особенно и не удивится. Нет, не обязательно
так будет, но риск вероятен, и банк его должен учитывать.
Поэтому залог намного дороже кредита. Так что залог можно
реализовать и при падении цен, и банк выданные деньги
выручит, но знать, что тебя у подъезда ждет потерявший жилье
заемщик, по сути дела, бомж - мысль, мягко говоря,
малоприятная.

Кроме того, банкиры опасаются, что при расширении круга лиц,
кредитующихся с целью покупки жилья, увеличится процент
"плохих заемщиков". "Сейчас нам грех жаловаться, процент
невыполнения договоров