Новострой без инфраструктуры

Отчасти к новострою можно отнести мансарды, которые возводятся на крышах старых пятиэтажек.

Мансарды, какими бы красивыми лозунгами ни прикрывали их строительство, ― это еще одно вложение свободных финансовых средств. И не более. На самом деле желающих их покупать не очень много. Первые мансарды строили, кивая на Запад. Наши граждане, побывавшие и работавшие за границей, ознакомились с подобными жилыми помещениями, увидели, как это хорошо, и так далее. На деле оказалось, что «граждане, поработавшие за границей» предпочитают покупать полноценные квартиры, а не жилье в мансарде, которое, как ни крути, полноценной квартирой назвать нельзя хотя бы из-за наклонных потолков, которые отличают многие из построенных в последнее время мансард.

 - Изначально мансарды позиционировались как дешевое жилье, а на самом деле они по ценам вышли на уровень потребителей со средним достатком. А такие покупатели предпочитают покупать квартиры, а не мансардное жилье, построенное на крыше, да еще на старой крыше, - говорит Дмитрий Тэрэбуркэ, руководитель консалтинговой фирмы Gofma Consulting.

Мансарды строятся и будут строиться все по той же причине - вложение свободных финансовых средств. Будут строиться, невзирая на протесты жильцов и практически полную амортизацию здания: большинство мансард возводится на крышах пятиэтажных зданий, построенных в 60-70-х годах прошлого века, гарантийный срок эксплуатации которых 50-60 лет, то есть либо истек, либо близок к истечению. В строительстве мансард действует все тот же принцип: «Мы построим, а покупатели рано или поздно найдутся». Вообще же, мансарды выгодны только застройщикам и примэрии, для которой их строительство - это увеличение расходов на земельный участок: налоги, увеличение плотности населения и т. д. Сейчас мансарды стремятся возводить в центральных частях столичных секторов или вблизи основных магистралей - так их выгоднее продать. Либо превращают их в общежития, например для студентов.

Однако покупатель уже не тот, что был даже 3-4 года назад. Он все-таки развивается в своих взглядах на жилье, в то время как застройщики возводят здания, основываясь на взглядах, сформированных в первое десятилетие наступившего века. Эти взгляды основаны на простом принципе - выжать из участка, отведенного под строительство, по возможности максимально. То есть впихнуть в него все здание с минимальной прилегающей территорией. В итоге получается жилой дом, возле которого не развернуться, отсюда низкий спрос на квартиры в таких домах.

Застройщики часто игнорируют вопросы дивелопмента, то есть комплексной застройки участка. Это и детская площадка, и стоянка для автомобилей тех, кто не хочет вкладывать деньги в покупку подземного паркинга, это, в конце концов, и соседство жилых домов. Получается, что новые дома липнут друг к другу, образуя что-то похожее на городскую застройку городов Юго-Восточной Азии, Китая и Индии. Но там люди веками привыкли жить скученно, а нашего покупателя такая плотность застройки настораживает и отпугивает.

Еще все-таки претензии к качеству оборудования жилых зданий. «Поскольку для части застройщиков сами инвестиции в строительство носят спекулятивный характер, то есть вложить в жилой дом поменьше, а получить при продаже побольше, то, естественно, экономится на качестве отопительных котлов, системах коммуникаций и прочем, – говорит Дмитрий Тэрэбуркэ. - Иными словами, вся ''начинка'' некоторых жилых зданий устанавливается как можно дешевле, с эксплутационным сроком в пределах 10 лет».

А это значит, что покупатель спустя данный срок столкнется с необходимостью серьезного ремонта с довольно крупными вложениями в отопительные и водопроводные коммуникации. С полной заменой таких коммуникаций потребитель еще не столкнулся, так как самому новому жилому строительству едва исполнилось 10 лет. Но для домов, которые в период 2005-2008 годов строили все кому не лень, спустя 5-7 лет замена вышедших из строя дешевых коммуникаций станет вполне реальным делом.

- Сами здания, те, что возводятся сейчас, строят качественно, - объясняет Дмитрий Тэрэбуркэ. - Сказывается задел еще советских времен. Но дивелопмент, то есть оправданная застройка территории, ниже всякой критики. Некоторые структуры, в основном финансовые, предпринимают первые попытки внедрить дивелопмент, но все это делается не так, как надо, и, в общем, не очень активно. У нас нет структур, подстегивающих развитие дивелопмента. В этом плане мы очень отстаем от соседних стран, в частности от Украины. По последним данным, в минувшем году на Украине возведено жилья столько же, сколько в предкризисном 2007 году, и в вопросах дивелопмента они на несколько голов опережают нашу страну.

Это связано с тем, что Украина - громадный строительный рынок. И туда пришли иностранные компании-застройщики. У них огромный опыт в строительстве, всей необходимой цепочке, которая предшествует строительству и сопровождает его в процессе возведения здания. Местные компании вынуждены следовать правилам, которые принесли иностранные строительные компании. Иначе велик шанс просто прогореть. У нас рынок невелик, в силу ряда причин сугубо специфичен, и поэтому крупных инвесторов-строителей не интересует. Оттого на рынке работают только местные компании, без образца для подражания, качественного ориентира, оттого и принципы дивелопмента практически не развиты.

При этом, как сказал Дмитрий Тэрэбуркэ, спрос на квартиры есть, но нет платежеспособного спроса. Иными словами, желающих купить жилье - тысячи, а финансовая возможность приобрести квартиру - у единиц. И все же люди все меньше и меньше стремятся покупать некачественное жилье в смысле расположения зданий, планировки квартир, качества строительства. То есть необходимость строить все-таки по-другому, по крайней мере учитывая запросы потенциальных покупателей, уже витает в воздухе. И этот дух рано или поздно заставит застройщиков учесть интересы покупателей.

На последней выставке Imobil - выставке-продаже квартир, представители фирм-застройщиков все же признавали изменения в сознании покупателей. Во-первых, на уровне каркаса, то есть здания в стадии строительства, желающих приобретать квартиры уже нет. Во-вторых, покупатели уже требуют выполнения договорных обязательств - сдача жилья в указанные сроки, соответствие метража построенной квартиры метражу, указанному в договоре.

Застройщики даже удачно построенного здания из области «точечной застройки» сталкиваются с тем, что сложно продавать последние квартиры. Когда покупатель видит дворик, забитый автомобилями тех, кто уже приобрел квартиры в доме, желание покупать жилье в этом доме у него сильно остывает. Свой автомобиль ему уже негде пристроить.

Вторичный рынок притягателен лишь с точки зрения расположения старых зданий. Те же «хрущевки» занимают неплохие, по понятиям развития города, кварталы - то есть близкие к центру города, к основным магистралям, но как привлекательное жилье они котируются слабо. В любом случае купивший квартиру еще должен потратиться на ее ремонт, что, в общем, снижает продажную стоимость квартиры. Дело в том, что сегодняшний покупатель больше ориентирован на покупку нового жилья, и, чтобы вторичному рынку выдержать конкуренцию с новостроем, необходимо держать определенный уровень цен, который выводится по простой формуле: продажная цена квартиры плюс ее качественный ремонт не должны превышать цену аналогичной квартиры в новостройке. Что касается спроса на вторичном рынке, то определенное предпочтение в силу удачной планировки отдается каркасно-котельцовым домам 102-й серии и удобно расположенным панельным девятиэтажкам.  

Игорь Сафонов