Депутат предложил создать комиссию, чтобы определить степень износа домов

В преддверии парламентских выборов власти с удвоенной силой демонстрируют заботу об электорате. Вот и о необходимости реновации старых домов заявил депутат парламента, глава одной из крупных строительных компаний Юрий Дырда. В своем блоге он написал, что жить в «сталинках» и «хрущевках» небезопасно, срок эксплуатации многих из них давно истек. Он предложил создать комиссию, которая определит степень износа домов, какие из них подлежат ремонту, а какие нужно снести. Строительные компании, которые помогут переселить людей в новые дома, в обмен получат разрешение от жильцов на снос своих старых домов. Депутат привел в пример осуществление программы реновации старого жилого фонда в Москве, пишет logos.press.md.

Идея в принципе не новая, о программе реновации жилья в Кишиневе говорят как минимум лет 20, и были даже планы начать снос домов в нижней части Рышкановки. Но кавалерийским наскоком такие вопросы не решаются, предварительно необходимо провести инвентаризацию и паспортизацию всего построенного ранее жилищного фонда.

«В советское время в институте «Горпроект» (нынешний «Chisinauproiect») была специальная программа, и мы вели учет абсолютно всех домов в Кишиневе, - рассказывает главный архитектор института Михаил Карецкий. – В ней было детально описано, по каким показателям обследуется здание – кто проектировал, когда построено, из каких материалов, степень износа и т.п. Каждый год эти материалы обновлялась, и на основе этого государством выделялись средства на ремонт, обновление и т.п.».

Но уже более двадцати лет как практически весь жилищный фонд столицы приватизирован, в связи с чем власти решили, что следить за состоянием домов должны сами жильцы.

Сегодня районы массовой застройки домами первых типовых серий представляют собой довольно неприглядное зрелище. Дома обросли различного рода пристройками, уродливыми мансардами, пространство во дворах захламлено гаражами, брошенными киосками, частными постройками и пр. И виноваты в этом не только жильцы, но и городские власти, которые выдают разрешения.

«Когда началось массовое строительство крупнопанельных «хрущевок», никто не отдавал себе отсчета, что срок их эксплуатации ограничен 30 годами, - отмечает Михаил Карецкий. - Квартиры в них были малогабаритными, и строились они, как временное решение жилищной проблемы. В таких домах проблему представляют не сами панели, в первую очередь приходят в негодность сварные соединения узлов, особенно если они изначально выполнены некачественно. Кстати, котельцовые двухэтажные дома, возведенные сразу после войны, построены капитально, и они более долговечны, чем те, которые появились позже».

А решить, какие дома дешевле снести, а какие возможно усилить и капитально отремонтировать, можно только после их тщательного обследования.

Еще в 2014 году постановлением правительства было утверждено Положение о технической инвентаризации и паспортизации построенных жилых домов. Применять его было рекомендовано органам местного публично управления. Но паспортизация домов требует немалых финансовых ресурсов, поэтому уже тогда было ясно, что благие пожелания останутся только на бумаге.

«Я каждый год предлагаю включить эту тему в план работы примэрии, чтобы при рассмотрении муниципального бюджета были предусмотрены хоть какие -то средства на проведение учета и обследования домов. На его основе можно выполнить анализ и разработать конкретные программные документы. Тогда уже на уровне зональных планов или детального планирования можно было готовиться к тому, чтобы проводить комплексную реновацию отдельных кварталов», - говорит Карецкий.

Строительные компании, конечно, заинтересованы в получении свободных площадок. Но это настолько серьезная проблема, что отдавать ее на откуп частным девелоперам слишком рискованно. В России, например, был принят федеральный закон о реновации жилья в Москве. В соответствии с законом, под реновацию попадали только дома «первого периода индустриального домостроения» и аналогичные по конструкции. Он предусматривает снос жилых домов, построенных с 1957 по 1968 годы, и переселение людей в новые здания, расположенные в тех же районах.

В мире существует как положительный, так и отрицательный опыт реновации отслужившего свой срок жилья. О том, что получается, когда власти игнорируют мнение людей, показывает опыт Лондона.

В 2002 году британские власти по инициативе вице-премьера правительства Джона Прескотта запустили программу обновления жилищного фонда. В первую очередь она была рассчитана на расселение так называемых террас - однотипных жилых малоэтажных сблокированных дома, которые изначально строились для докеров и рабочих крупных заводов. Часть из них со временем была снесена и застроена многоэтажными домами, часть осталась. Именно от нее и решили избавиться власти. Предполагалось снести 400 тыс. домов в 12 городах Англии. Что удивительно, как пишет пресса, власти Великобритании практически не советовались с людьми, которые проживали в этих кварталах. У жителей, согласившихся на переезд, забирали их квартиры, в ответ выплачивалась компенсация, а освободившиеся кварталы начинали планировать к сносу.

Начавшись вполне успешно, программа со временем была заморожена из-за неэффективности местных властей и судебных исков от жителей, пытавшихся спасти свои дома.

В итоге снесли меньше 30 тыс. домов, и новых на их месте появилось вдвое меньше. Все это обошлось в 2,3 млрд фунтов (2,9 млрд долларов), субсидированных правительством.

По мнению экспертов, впустую были потрачены огромные ресурсы. Проект испортил жизнь тысячам людей, которые боролись за право остаться в своих домах. Он поссорил между собой соседей, одни из которых выступали за снос, а другие - против. Он привел к упадку огромных жилых районов, покинутых жителями и «законсервированных» в ожидании сноса.

В Японии при осуществлении программы реновации, в первую очередь учитывались интересы жителей. В послевоенное время, когда остро встала проблема нехватки качественного жилья, для ее решения за образец взяли московские пятиэтажки. При строительстве данти, как назывались японские «хрущевки», создавались комплексы социальной инфраструктуры, когда в одном квартале находятся и детский сад, и школа, и поликлиника, а также магазины, детские и спортивные площадки, зеленые зоны. Популярность данти привела к тому, что сегодня на них приходится до трети всего многоквартирного жилья в стране. Причем, если в 50–60-е годы это были в основном трех- и пятиэтажки, то позже стали возводить и более высотные дома, в которых сегодня проживают от 12 до 14 млн японцев.

Власти, затеявшие перестройку жилья подобного типа, позаботились о том, чтобы права их обитателей были надежно защищены. В 2002 году японский закон о долевой собственности был пересмотрен таким образом, что реконструкционные работы могут проводиться только при согласии как минимум 4/5 собственников. Ранее такие вопросы регулировались Гражданским кодексом, утверждающим необходимость согласия всех 100 % для любых решений, касающихся долевой собственности.

За реновацию какого-либо дома должны проголосовать более 80 % обитателей всего данти, поскольку шум и другие неудобства коснутся всех жителей квартала. Если часть собственников высказалась против реконструкции, а 80 % ее поддержали, то теоретически они покупают «права» на квартиры несогласных, которым выплачивается соответствующая и немалая компенсация.

Многие обитатели данти, в самом деле, отказались куда-либо переезжать. Для многих эти дома - родовые гнезда. Поэтому никаких массовых сносов старого жилья не происходит.

В процессе реновации участвуют и частные инвесторы. Но они предлагают жителям такие щедрые условия, от которых трудно отказаться. Например, каждая семья получает квартиру в доме, который будет расположен на месте прежнего, но большей площади с умеренной доплатой. Некоторые проекты дополнительно субсидируются государством. При этом жильцы вправе требовать, чтобы в доме было предусмотрено помещение под детский сад, организована зона отдыха и т.п. Кроме того, на период строительства застройщик оплачивает семье аренду жилья в этом же районе

Для застройщиков такие условия связаны с дополнительными расходами. Учитывая и то, что строительство в сейсмической зоне ведет к удорожанию себестоимости. Тем не менее, такой механизм реновации остается для застройщиков выгодным из-за высокой цены квадратного метра. В Японии на сравнительно небольшой территории проживает более 126 млн человек. Соответственно, высокий спрос на недвижимость в условиях ограниченной территории стимулирует рост цен.