Что нужно знать при покупке квартиры в новострое

Прежде всего, покупателю необходимо прояснить ряд очень важных моментов. Например, застройщику могут быть заданы следующие вопросы:

Как долго вы работаете на строительном рынке?

Какие дома вы уже строили?
Где их можно увидеть?
Кто ваш инвестор?
Как найти добросовестного застройщика, который довел бы строительство до конца и не исчез с вашими накоплениями, а новый дом был бы комфортным и надежным?

Если этот дом для вашего застройщика первый, отнеситесь к нему максимально внимательно, как бы вам ни нравились проект, цены и отзывы в прессе.

Если застройщик работает в строительстве много лет, имеет хорошую репутацию, недавно сдал один дом, сейчас возводит другой и готовится к следующему (при этом вселившиеся жильцы вполне довольны), такому застройщику можно верить.

Правда, все эти вопросы теряют свою актуальность, когда дом уже построен. Там  жилье говорит само за себя.

Могу ли я ознакомиться с документами на землю и разрешением на строительство?

У порядочного застройщика должны быть в порядке разрешительные документы:
–  документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство (свидетельство собственности на землю либо договор аренды на землю). Лучшим вариантом является право собственности на землю, потому что в случае проблем со стройкой арендодатель может значительно усложнить жизнь дольщикам;
– разрешение на строительство. Важно, чтобы этот документ не был просроченным;
– заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено законом;
– проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения.

Иначе вы можете столкнуться с тем, что, купив квартиру на последнем этаже, над вами появится еще и пентхауз.

Все эти документы (копии, заверенные печатью фирмы и подписью генерального директора) застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу. Если же вам говорят, что документы есть, но они в головном офисе (у бухгалтера, налоговой инспекции), стоит всерьез насторожиться.

Внимательно смотрим, что подписываем

Существует несколько типов договоров, которые используются при продаже квартир в новостройках. Но в Молдове наиболее распространены договоры долевого участия.

Договор долевого строительства должен содержать:
– определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства;
– срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;
– сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;
– информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.

Особенно внимательно следует отнестись к тому, как прописаны в договоре сроки, метражи и цены.

Помните, договор долевого участия в инвестициях – это не договор купли-продажи, что бы вам ни говорил застройщик. Заключая инвестиционный договор, вы юридически не покупатель, а соинвестор, со всеми вытекающими рисками в случае банкротства застройщика.

Обратите внимание на форму оплаты, ее детали и не стесняйтесь предлагать свои варианты: в конце концов, застройщик не менее заинтересован в получении ваших денег, чем вы в приобретении квартиры. Особо дискриминационные условия стоит с порога отвергать.

Из какого материала сделаны стены и комнатные перегородки?

При монтаже стен и перегородок могут применяться кирпич, силикатные блоки, пенобетонные, керамзитобетонные, газосиликатные или другие блоки.

Кирпич – один из наиболее качественных материалов с точки зрения звуко-, теплоизоляции и конструктивной прочности.

Силикатные блоки выполнены из тех же материалов, что и кирпич, только имеют больший размер. Увеличенный размер позволяет ускорить процесс кладки, сэкономить цемент, тем самым удешевив строительство, а также улучшить экологические показатели жилья благодаря использованию меньшего количества цемента (цемент считается одним из самых экологически неблагоприятных материалов).

Пенобетонные, керамзитобетонные, газосиликатные  блоки производятся по технологии вспенивания исходного материала для получения большей пористости. Потому стены из таких блоков могут иметь меньшую толщину при высокой теплоизоляции. Правда, такие материалы, хотя и ускоряют процесс строительства, имеют некоторые неудобства:
– не очень прочные, сложно сказать, как поведут себя через несколько десятков лет (в нашей стране нет практики использования подобных блоков в течение 30-70 лет);
– в них трудно вбить гвоздь (а, следовательно, прикрепить гардины, повесить картины, навесные шкафы, зеркала и прочие крючки и вешалки).

Сколько квартир на площадке?

Обычно чем меньше, тем лучше и, как правило, дороже. Есть существенная разница между проживанием на одном этаже двух семей и десяти.

На перспективу

Куда выходят окна моей квартиры?
Что здесь планируется построить через пять лет?
Есть ли рядом промышленные предприятия (свалки, кладбища, железные дороги)?

При покупке жилья надо смотреть вперед как минимум лет на десять.

Купишь, например, квартиру с видом на парк, а через семь лет перед окнами вырастет стена другого дома. Или тихое место спустя некоторое время обновится масштабным супермаркетом или скоростным шоссе. Самые надежные в этом смысле дома, построенные рядом со склоном холма, близ памятников культуры или поставленные методом точечной застройки рядом с относительно молодыми домами. В таком случае владелец квартиры получает гарантию того, что ему не придется невольно подглядывать в окна соседям. Попросите застройщика или продавца ознакомить вас с планом освоения территории. Проверьте сведения в районной администрации.

Если покупаешь новостройку в жилищном комплексе домов на восемь, особенно если приглянувшийся дом – первый в серии зданий, надо быть готовым к тому, что ближайшее десятилетие придется дышать цементом и слушать шум строительных работ. Дело в том, что скорость постройки одного 17-этажного дома – не менее полутора лет, а средств на то, чтобы запустить сразу восемь домов, ни у одного застройщика нет.

Насколько удобна транспортная развязка?
Есть ли подземная парковка и стоянка для машин рядом с домом?
Сколько мест для машин приходится на одну квартиру в доме?

Еще один важный фактор – возможность быстро доехать до центра города (места работы). Понятно, что, когда от дома к центру идет единственная дорога, запруженная машинами, нужно заранее готовиться к пробкам. А если таких дорог две-три, добраться до места без потерь времени гораздо легче.

Очень хорошо, когда в двух-пяти минутах ходьбы от дома есть остановка общественного транспорта, где проезжает несколько видов автобусов. А вот когда окна дома выходят на оживленную магистраль и остановку – не очень хорошо.

Если вы купили квартиру в большом доме с ограниченной территорией вокруг здания, вам гарантированы две неприятности: автомобиль придется оставлять очень далеко от дома, а ваш двор будет забит машинами. Замечательно, если проблема ночевки автомобилей решена изначально: то есть предусмотрены подземная парковка и стоянка для гостевых машин. Даже если у вас нет собственного автомобиля, выясните, сколько машиномест приходится на одну квартиру в доме. Чем больше, тем лучше.

Оцениваем инфраструктуру

Многие дома строятся с учетом того, что на первых этажах в них будут располагаться магазины, аптеки, прачечные, салоны, подземные гаражи и фитнес-центры.

Приобретая квартиру в сложившемся районе, нужно обратить внимание на наличие магазинов, детских площадок, школы, поликлиники, спорткомплекса.

Если же квартира приобретается в новом районе, стоит поинтересоваться у застройщика, планируется ли строительство школы, детских садов, будет ли производиться озеленение и, самое главное, узнать сроки.

Если инфраструктура еще не сложилась, грустно, конечно. С другой стороны, можно быть уверенным, что через несколько лет, когда все необходимое появится, стоимость приобретенного нынче жилья существенно возрастет.

Приемка дома

Какой бы ни была квартира (без отделки, с черновой отделкой или муниципальной), она может быть сделана качественно или некачественно. Если вы увидели не то, что ожидали (и что обещал застройщик), вы не обязаны принимать квартиру в том виде, в каком вам ее предлагают. Если есть обоснованные претензии, подтвержденные СНиПами и ГОСТами, обещаниями застройщика, прописанными в договоре, то будущий владелец квартиры имеет право составить акт о недоделках, в котором указываются все претензии. И, пока их не устранят, акт приемки не подписывается.

Закон устанавливает гарантийный срок для объекта долевого строительства. При этом, как говорят юристы, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

– безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
– соразмерного уменьшения цены договора;
– возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Инвестиции в недвижимость

Как выбирать недвижимость в качестве вложения денег?

При выборе жилья в нынешней экономической ситуации нужно внести в привычный алгоритм действий некоторые коррективы.

1. В настоящее время не очень выгодно вкладывать средства во вторичный фонд. Этот сектор был переоценен, и, по прогнозам, цены на «вторичку» будут сползать от пиковой стоимости. Поэтому вкладываться в недвижимость, которая дешевеет, неразумно.
2. Не стоит вкладываться и в строительные объекты, степень готовности которых очень маленькая. Слишком рискованно (разве только строит их ваш ближайший друг, в честности и состоятельности которого вы уверены на 100 процентов).
3. Наиболее выгодным и перспективным является вложение средств в уже законченные и сданные объекты (либо почти законченные). В этом случае риск существенно ниже.

Олег Косых, руководитель портала Ipoteka.md