Veniturile populaţiei cresc; Preţurile apartamentelor scad

Dacă acum zece ani populaţia ţării cumpăra apartamente cu banul jos, tendinţă care se mai menţine, în prezent o parte îşi achiziţionează locuinţa din salariu prin intermediul creditelor ipotecare sau leasing. Chiar dacă băncile acordă credite pentru 10-30 de ani iar la scadenţă beneficiarul de credit achită practic dublu pentru locuinţa achiziţionată, experţii susţin că e mai avantajos să plăteşti rata la bancă decât să stai în chirie.

Raportul preţ/salariu la nivel naţional
Potrivit datelor Bursei Imobiliare Lara preţul mediu al metrului pătrat a fost de 604 euro, în primele două luni ale trimestrului unu din 2012, ceea ce ar însemna că un apartament cu suprafaţa de 30 metri pătraţi a costat în medie 18 120 euro. Se poate spune că preţul a scăzut în medie cu zece euro pe metrul pătrat faţă de aceiaşi periodă a anului precedent sau cu 1,6%.

În acelaşi timp însă, dacă luăm în calcul salariul mediu pe economie pe ţară, preţul mediu al locuinţelor a scazut de la echivalentul a 95 salarii medii lunare în anul 2010, la echivalentul a 90 salarii medii la sfârşitul trimestrului patru al anului 2011. Scăderea reală fiind astfel de cinci puncte procentuale.
Dacă luăm evoluţia preţ salariu 2008 – an ce a precedat criza şi 2011, scăderea preţurilor la imobile e mult mai mare de 20 puncte procentuale. Cel mai mare preţ mediu al locuinţelor în 2008 fiind de 908 euro, în timp ce în 2011 - 614 euro.

Raportul preţ/salariu în Chişinău
În Chişinău preţul mediul al metrului pătrat, potrivit datelor Agenţeiei Imobiliare Nika Imobil a fost la sfârşitul lui 2011 de 650 euro pe metru pătrat, ceea ce înseamnă că un apartament cu o odaie de 30 metri pătraţi putea fi cumpărat în decembrie anul trecut în medie cu 19 500 euro.

Datele Anuarului statistic pentru 2010 relevă că salariul mediu lunar al unui angajat din Chişinău în 2010 a constituit 3737,2 lei. Raportata la preţul locuinţiei, un apartament ar costa 75 de salarii medii lunare.

La ce să ne aşteptăm în anii următori?

După cum se poate observa, raportul preţ/salariu este superior celui de acum doi ani sau chiar faţă de 2005 – anul când companiile de construcţii au început dezvoltarea masivă a proiectelor imobiliare. Dacă în 2012, preturile la apartamente se vor reduce cu 3-5%, iar veniturile vor creşte cu 3-5% vom ajunge practic la un raport similar celui din 2010, adică vom ajunge la nivelul înregistrat în momentul în care bula imobiliară a început să se umfle.

În aceste condiţii, ne putem aştepta la o continuare a scăderii preţurilor, la o stagnare, sau la începutul unui nou trend de creştere?
În mod normal, din moment ce raportul “preţ/salariu” se află aproape de momentul de început al bulei imobiliare, mult mai probabilă este o stagnare a preţurilor, sau chiar începutul unui nou trend de creştere însă, în realitate, lucrurile sunt mai complicate, pentru că evoluţia preţurilor nu depinde doar de venituri, ci şi de evoluţia numărului de salariaţi, de evolutia creditării, de sumele trimise în ţară de cei care lucrează în străinătate şi nu în ultimul rând, de evoluţia numarului de locuitori.

1. Populaţia ocupată plus şomerii a constituit 1216,4 mii persoane, fiind în creştere cu 5,5% în trimestrul patru al lui 2011 faţă de aceaiaşi perioadă a anului 2010

2. Evolutia creditării: în prezent, ponderea persoanelor cu credite este mult mai mare decat în urmă cu 5-6 ani, ceea ce înseamnă că numărul celor care pot lua credite este mai mic. În plus, băncile acordă acum credite mult mai greu decât înainte de criză. Creditele pentru imobil constituiau 12,17% din totalul creditelor acordate în 2011, în descreştere cu 0,16 puncte procentuale față de aceiaşi perioadă a anului 2010.

Totuși creditele imobiliare rămân încă un lux pentru majoritatea populației. Iar ponderea acestora în PIB este destul de modestă comparativ cu țările din regiune. De exemplu, în România ponderea lor în PIB e de 5,6%, în Bulgaria - de 12,4% iar în Olanda de 107,1%. Mai mult ca atât, moldovenii pierd interesul pentru creditele ipotecare şi mizează mai mult pe achiziţia locuinţelor cu banii jos.

3. Sumele trimise în ţară: banii moldovenilor care muncesc în străinătate au contribuit din plin la creşterea preţurilor pe piaţa imobiliară, însa în ultimii ani, sumele au scazut foarte mult: daca în 2008, în ţară intrau anual 1,6 miliarde USD, în 2011 suma a scăzut la 1,4 miliarde euro, iar în condiţiile în care piaţa muncii din Italia şi Spania nu îşi va reveni în urmatorii ani, sumele trimise în ţară vor descrşete.

4. Numărul de locuitori: în ultimii 20 ani, sporul natural a fost negativ, ceea ce înseamnă ca numărul nou-născuţilor a fost mai mic decât cel al persoanelor care au decedat. Or, dacă populaţia scade, pe termen lung, cererea nu are cum să crească.

Prin urmare, în condiţiile în care veniturile cresc, iar cea mai mare parte a bulei speculative a fost deja anulată de scaderile din 2008-2011, este greu de crezut că preţurile se vor reduce semnificativ de acum înainte, la fel de greu de crezut fiind însă şi că preţurile vor creşte, cel puţin pe termen scurt şi mediu (2-3 ani).

Mult mai probabil este o relativă stagnare la nivelul întregii pieţe, creşterile sau scăderile având loc izolat, doar pe anumite segmente de piaţă.

Prognoze 
Situaţia de pe piaţa imobiliară în anul precedent practic nu a suferit schimbări. Stabilizarea a avut loc pe toate segmentele. Fluctuaţia preţurilor a fost nesemnificativă, a crescut activitatea pe piată, s-a mărit numărul de tranzacţii. S-a schimbat chiar viziunea pieţei. Aceasta a încetat să mai poarte un caracter speculativ şi a devenit conservatoare, cu o rentabilitate scăzută, cum i se potriveşte unei pieţe cu risc scăzut. Chiar dacă este devreme să vorbim despre depăşirea crizei, totusi pe piaţă a aparut mai mult optimism.

Cu certitudine, putem vorbi că prognoza va rămâne actuală şi pentru anul curent. Situaţia actuală se va menţine pe piaţă şi în anul 2012, preţurile vor fi stabile cu fluctuaţii nesemnificative, trebuie să creasca activitatea pe piaţă, va creşte numărul de tranzacţii, iar cererea solvabila se va face simţită. Piaţa se va revigora, cu condiţia că criza economică nu se va aprofunda. Însă dacă prognozele economice pesimiste se vor adeveri, va continua căderea treptată, fără fluctuaţii bruşte, a preţurilor. Cumpărătorii şi vânzatorii vor acţiona cu atentie, în functie de situaţia economică. Mai mult, piaţa a devenit mai puţin lichidă, deoarece, conform experţilor în domeniu, pentru a vinde un apartament este necesar de mai mult timp decât în trecut (2-3 luni). Acest fapt mai este confirmat şi de un număr mai mic de tranzacţii de vânzare-cumpărare înregistrate în septembrie comparativ cu începutul anului (-15,6%) şi cu aceeaşi perioadă a anului 2010 (-12,9%).

Iar pentru anul 2012 noua conjunctură a pieţei va determina companiile imobiliare să se reorienteze spre nişe de piaţă cu venit mai scăzut, adresându-se în particular familiilor tinere şi gospodăriilor casnice cu venituri medii.

Experţii imobiliari susţin că pe viitor doar proiectele noi cu apartamente mici, cu preţuri mici vor dicta trendul. Dacă în trecut dezvoltatorii se întreceau în construcţia de locuinţe noi cu suprafeţe mari, acum, cei care vor fi viabili pe acest segment vor trebui să se adapteze noilor condiţii ale pieţei şi să construiască locuinţe cu suprafeţe "decente", la preţuri mai mici.