Tendinţe pe piaţa imobiliară: ce oferă vânzătorii şi ce vor cumpărătorii

Orice apartament scos la vânzare la preţul de tranzacţionare al pieţei dispare dintre oferte în doar câteva zile. Altfel spus, unităţile pentru care se solicită un preţ realist pentru această perioadă se vând imediat. Asta nu înseamnă altceva decât că nu banii cumpărătorilor sunt principala problema ci diferenţele mari dintre preţul cerut de proprietari şi cel oferit de potenţialii cumpărători. Şi mai înseamnă ceva: cumpărători hotărâţi să cumpere sunt mai informaţi decât proprietari despre preţurile de tranzacţionare.

Aici nu vorbim despre situaţiile în care unii proprietari sunt presaţi de anumite probleme să vândă repede, mulţumindu-se cu preţuri mici. Mare importanţă nu au nici cumpărătorii care doar testează piaţa, oferind preţuri valabile în urma cu 10 ani. Este vorba aici despre faptul că preţurile pe care sunt dispuşi să le ofere cumpărătorii hotărâţi să facă achiziţii acum sunt cu mult mai aproape de preţurile de tranzacţionare decât preţul cerut de proprietari. Rezultatul este că, majoritatea ofertelor stau la vânzare până la tranzacţionare 4-5 luni sau chiar mai mult.

Apartamentele cu una şi două odăi, cele mai vânate

Cele mai multe oferte de cumpărare postate de cumpărători sunt în ultima perioadă cele pentru apartamente cu una sau două camere. Acest fapt poate fi observat în anunţurile ziarului de mică publicitate Makler , care are de fapt cele mai multe anunţuri de vânzare şi cumpărare a locuinţelor. Cele mai multe apartamente de acest gen sunt în sectorul Botanica, Râşcani şi Ciocana. În Centru, Buiucani şi Telecentru astfel de apartamente urcă la peste 30 mii euro pe piaţa secundară.

Unul dintre sectoarele în care proprietarii par cei mai realişti, potrivit analiştilor imobiliari, este Ciocana. Din informaţiile din piaţă privind preturile de tranzacţionare, apartamentele cu o odaie s-au vândut între 18500 euro şi 25 mii euro. În acelaşi timp, în sectorul Râşcani preţul unor astfel de apartamente este mai mare cu 5 – 7 mii euro. Vânzătorii invocă motivul distanţei mici faţă de centrul oraşului, plus faptul că zona dispune de multe spaţii verzi şi transport public.

La Botanica, cel mai mare sector şi, respectiv cu cele mai multe oferte de vânzare, preţul unui apartament cu o cameră de 30 de metri pătraţi ajunge să coste în medie 27 mii euro. Proprietarii, de regulă, pot să cedeze din preţ maxim o mie de euro. Analiştii imobiliari susţin că Botanica este cel mai căutat sector datorită traficului rutier care nu este atât de intens mai comparativ cu celelalte sectoare. Respectiv, preţurile sunt un pic umflate din cauza cererii mari. Însă analiştii imobiliari spun că pot fi găsite şi locuinţe la preţuri mici, însă acestea sunt amplasate în blocuri vechi de aproape jumătate de secol, care necesită reparaţii serioase.

În ce priveşte locuinţele cu două odăi, acestea sunt cele mai solicitate de cumpărători, însă preţul e vânzare este prea mare. În plus, majoritatea apartamentelor scoase la vânzare sunt mobilate, ceea ce creşte preţul considerabil. Proprietarii sunt dispuşi să plătească pentru locuinţele cu două odăi în medie între 40 şi 45 mii euro.

Nu lipsa banilor e problema ci lipsa condiţiilor solicitate

Multe dintre ofertele cumpărătorilor sunt peste preţul de tranzacţionare al zonei. Iar acest gen de oferte se repetă de la lună la lună. Este o dovadă în plus că nu doar lipsa de bani e o problemă cât găsirea apartamentului potrivit, aproape de punctele de interes. Există situaţii în care cumpărătorii aleg zona dar nu găsesc apartamentul dorit luni întregi, chiar dacă oferă preturi peste medie.

Spre exemplu, un cumpărător a postat acum câteva luni un anunţ de cumpărare a unui apartament de două camere în apropierea centrului comercial Malldova, însă nici până acum n-a găsit locuinţa potrivită deşi oferă un preţ de 50 mii de dolari.

Nu doar pentru zonele cele mai vânate există oferte de cumpărare cu preţul precizat. Exista cumpărători interesaţi să plătească bani mulţi şi pentru imobilele din sectorul Centru, însă majoritatea locuinţelor de aici sunt propuse doar în chirie acesta fiind un business mult mai rentabil pentru proprietari.

Şi schimburile de apartamente sunt destul de frecvente

Un alt segment important al anunţurilor de cumpărare este cel al schimburilor. De regulă, acestea sunt efectuate în cazul când proprietarul are nevoie stringentă de bani şi trece în apartament mai mic iar de cealaltă parte creşterea familiei îl împinge pe celălalt proprietar să caute soluţii pentru extinderea spaţiului locativ. Este complicat însă ca părţile să ajungă la comun acord nu doar în privinţa plăţii diferenţelor cât şi la caracteristicile apartamentului celeilalte părţi. Cu alte cuvinte, "moneda" de schimb este mai puţin lichidă în aceste situaţii. Cele mai multe anunţuri de acest fel se referă la trecerea de la garsoniera la apartament cu doua camere, cu plata diferenţei de bani. Într-un anunţ recent, un proprietar de garsonieră vrea să o schimbe pe un apartament cu două camere, fiind dispus să mai adauge şi o maşină de teren.

Situaţiile în care moldovenii nu dau bani pe apartamente dar pe maşini scumpe, sunt frecvente, explicaţia reducându-se la fudulia notorie a conaţionalilor noştri. O maşină e mai uşor de afişat decât un apartament, nu-i aşa? Este greu de înţeles însă situaţia inversă: cine ar vrea să se mute de la două camere la o garsonieră pentru a intra în posesia unei maşini de teren.

Alt gen de anunţuri sunt cele în care proprietarul s-a săturat de „viaţa la ţară” şi de costurile cu întreţinerea unei case. Astfel, unii proprietari vor să schimbe case din comune de la periferia capitalei cu apartamente cu doua camere în Chişinău. Există şi anunţuri, chiar dacă mai puţine, în care se oferă la schimb pentru un apartament de două camere un teren la periferia capitalei. Acest gen de anunţuri sunt însă greu de transformat în tranzacţii pentru că în cazul caselor sau a terenurilor de la periferia oraşului, mai ales în cazul celor achiziţionate în urmă cu 4-5 ani, proprietarii au tendinţa de a le supraevalua aproape până la preţul de achiziţie al apartamentului.

Fără agenţii

Unele dintre cele mai frecvente condiţii apărute în anunţurile postate de cumpărătorii de apartamente sunt „fără agenţii imobiliare” şi „exclus intermediari”. Pe o piaţă normală, asemenea expresii nu ar trebui să existe. În ţările cu tradiţie în tranzacţiile imobiliare sunt aproape de neconceput vânzările fără agenţi imobiliari. La noi însă situaţia este cu totul diferită. Profiturile mari din perioada boom-ului imobiliar au atras spre această îndeletnicire multe persoane care au observat că pot să câştige mii de euro doar dând câteva telefoane şi făcând trei - patru drumuri până la o anumită locuinţă.

Sunt cazuri în care nu doar cumpărătorii se plâng de banii luaţi aproape „pe degeaba” de agenţi ci şi alţi agenţi imobiliari mai vechi în profesie, dinainte de boom. Din această percepţie şi deseori din această situaţie au de pierdut atât cumpărători cât şi agenţii imobiliari cu adevărat profesionişti. Problema e că un simplu cumpărător nu ştie când dă peste un agent profesionist, care acordă şi consultanţă sau peste cineva care nu oferă, practic, nimic însă ia acelaşi comision de 3% pentru intermediere.