Reducerea ritmului de creştere economică ar putea tăia din preţul locuinţelor

În condiţiile aşteptărilor pesimiste vizavi de evoluţia economiei preţurile la imobiliare vor continua să scadă, deoarece populaţia în vreme criză preferă mai degrabă să economisească resursele financiare disponibile decât să investească banii în proprietăţi, care îşi pierd din valoare. Potrivit datelor Bursei Imobiliare Lara, preţul mediu pentru un metru pătrat la apartamente s-a redus cu patru euro, la 594 euro în luna august faţă de luna precedentă. Trendul de reducere a preţurilor este dictat în special de locuinţele cu suprafeţe care depăşesc 50 metri pătraţi, în timp ce costul apartamentelor cu una sau două odăi a suferit puţine schimbări.

Proiectele noi, demarate după criza economică de acum câţiva ani, au fost adaptate la piaţa locală atât ca design, cât şi ca preţuri totale de vânzare. Totodată, proiectele demarate in perioada de până la criză, de boom imobiliar, sunt încă disponibile spre comercializare, dar se aşteaptă o corecţie a preţurilor de vânzare a lor la realitatea zilelor noastre.

Până la sfârşitul anului 2012, experţii imobiliari estimează o uşoară creştere a pieţei rezidenţiale. Cel mai probabil preturile vor suferi alte corecţii. E nevoie ca marii jucători să depună eforturi în a recâştiga încrederea potenţialilor cumpărători şi să-şi consolideze numele pe piaţă. Dezvoltatorii cu disponibilităţi financiare şi care au în vedere planuri pe termen lung pe piaţa locala pot folosi acest interval de timp pentru a investi intr-un portofoliu de terenuri, pe care să-l dezvolte în viitor.

Cererea pentru unităţile locative noi a fost slabă atât în anul 2011, cât şi în 2012. Totodată, evoluţia creditului imobiliar ipotecar a suferit schimbări neesenţiale în condiţiile în care băncile sunt reticente la finanţarea proiectelor imobiliare în construcţie asta chiar dacă dobânzile pentru creditele imobiliare s-au redus considerabil şi au constituit în august 10,67% pentru creditele în lei moldoveneşti şi 8,51% pentru împrumuturile în valută străină.

Compensarea dobânzii la creditele ipotecare de către stat ar duce la creşterea pieţei

Jucătorii din piaţă sunt de părere că o soluţie pentru dezmorţirea pieţei imobiliare ar fi implicarea statului, şi anume, prin compensarea de către Guvern a dobânzii la creditele ipotecare. Iar crearea facilităţilor pentru obţinerea creditelor ipotecare va duce la creşterea cererii pe piaţă, a volumului vânzărilor şi a investiţiilor în acest domeniu.

Totodată investitorii fac previziuni sumbre privind dezvoltarea domeniului construcţiilor, ca urmare a mentalităţii agenţilor economici, care nu au ştiut să facă anumite previziuni în acest sens şi să întreprindă acţiuni pentru a evita apariţia problemelor financiare. Experţii imobiliari sunt de părere că dificultăţile din piaţă ar putea fi depăşite în condiţiile în care companiile de construcţii ar fi recurs la asigurări de risc, inclusiv de risc valutar. „Companiile de construcţii trebuiau să colaboreze cu producătorii de materiale de construcţii pentru a lansa nişte previziuni şi pentru a efectua asigurări de risc. Este clar că nu puteam să ştim că preţul unei tone de beton va scădea de la peste o mie de lei pentru o tonă la 500 de lei, dar trebuia să se cunoască structura de formare a preţurilor şi să se ia anumite măsuri atunci când s-a observat că mai multe ramuri ale economiei naţionale implicate în acest proces întâmpină probleme”, explică experţii imobiliari.

Nu există premise pentru scăderea semnificativă a preţurilor

Investitorii şi reprezentanţii companiilor de construcţii susţin că nu există premise pentru scăderea semnificativă a preţurilor la locuinţele noi, deoarece materialele de construcţii utilizate şi terenurile pe care au fost construite blocurile locative noi au avut preţuri cu mult mai mari atunci decât acum. „Chiar dacă va exista o scădere semnificativă a preţurilor la locuinţe, nu vom asista la o explozie a cererii pe piaţă, deoarece populaţia va aştepta ca preţurile să scadă şi mai mult. Pe de altă parte, este normal ca locuinţele vechi să fie cu până la 25 la sută mai ieftine decât cele noi, cum este, de exemplu, în România”, consideră unii jucători din piaţă. De asemenea, agenţii economici din sectorul construcţiilor nu intenţionează să construiască blocuri noi, deoarece, spun ei, veniturile acumulate anterior au fost cheltuite pentru înfiinţarea întreprinderilor de producere a materialelor de construcţii, importarea tehnologiilor noi şi asigurarea cu salarii a angajaţilor.

Legea cu privire la ipotecă se implementează cu scârţ

Deşi în Republica Moldova există o lege cu privire la ipotecă, aceasta se implementează cu scârţ, deoarece o parte dintre instituţiile financiare nu pot acorda credite pentru un bloc construit în proporţie de 30 la sută, pentru că riscă să piardă investiţiile. Pe de altă parte, există multe persoane care şi-au pierdut încrederea în companii din cauza promisiunilor neonorate de dare în folosinţă la timp a locuinţelor.

Potrivit reprezentanţilor instituţiilor financiare, lipsa unei colaborări dintre companiile de construcţii şi bănci a dus la apariţia problemelor ce ţin de linia creditară ipotecară, iar aceste probleme ar fi fost soluţionate prin stabilirea de comun acord a unor condiţii creditare avantajoase pentru ambele părţi.

Populaţia are bani, dar e în aşteptare

Analiştii imobiliari spun că populaţia are bani, dar doritorii de a achiziţiona apartamente sunt în aşteptare pentru că economiseşte sau aşteaptă vremuri mai bune pentru a-i investi. În afară de aceasta, condiţiile de acordare a creditelor nu sunt destul de prielnice. „Populaţia se teme să depună banii în bancă sau să-i investească, şi atunci trebuie să intervină statul, care să le spună că poate să le păstreze banii, garantând prin hârtii de valoare de stat siguranţa sumelor depuse de către populaţie şi să ofere o dobândă cât de cât atractivă. Astfel, ar obţine resurse financiare suplimentare pentru susţinerea sectorului de construcţii”, sunt de părere experţii imobiliari.

Prea puţine surse de finanţare

Republica Moldova este percepută drept o ţară riscantă pentru investițiile pe piața imobiliară, de aceea este normal ca investitorii să nu fie prea entuziasmaţi de ideea de a finanţa proiecte imobiliare autohtone. Dificultăţile de pe pieţele bancare au avut drept consecinţă renunţarea la acordarea de împrumuturi pentru anumite categorii de active, printre care şi cele imobiliare. Această tendinţă va continua şi în 2012, iar băncile vor continua să reducă împrumuturile ipotecare.

În ce priveşte finanţarea, aceasta se obţine în primul rând de la bănci, iar cum normele de creditare sunt din ce în ce mai restrictive, este normal ca investitorii să nu intre pe piaţa imobiliară locală. În condiţiile în care băncile sunt restrictive şi în Europa, investitorii au găsit şi alte modalităţi de finanţare.

Dacă în alte ţări din Europa investitorii caută soluţii de finanţare prin intermediul pieţei de capital, în Republica Moldova nu poate fi vorba de acest lucru, deoarece piaţa moldovenească de capital lipsește. Iar jucătorii din piață care se avântă în dezvoltarea proiectelor imobiliare construiesc pe banii oamenilor. Ceea ce comportă un grad sporit de risc , deoarece cei care investesc banii în astfel de proiecte imobiliare nu au nicio garanție că dezvoltatorii își vor onora promisiunile.

Victor Ursu