Preţurile apartamentelor: Care este marja de negociere?

Între timp preţurile au continuat să scadă. Totuşi, şi în aceste condiţii, cumpărătorii rămân greu de convins să parieze pe imobiliare.  După patru ani de criză, suntem în situaţia în care, conştientizăm că este înţelept să „investeşti” în imobiliare, majoritatea potenţialilor cumpărătorilor sunt rezervaţi. Puţinii interesaţi de achiziţionarea unei proprietăţi sunt cei ajutaţi de programul Prima Casa sau cei interesaţi de oportunităţi cu preţul de vânzare mult sub minimul pieţei.

Dar care este acest preţ minim de vânzare? În realitate nimeni nu îl poate şti cu adevărat în afara cumpărătorului şi vânzătorului, partenerii tranzacţiei. Aceasta pentru că în prezent nu mai există o regulă a mediilor preţurilor de vânzare, oferta cumpărătorului şi acceptul vânzătorului întâlnindu-se la niveluri imprevizibil de joase.

Preţurile imobiliarelor minim şi maxim
În Chişinău preţul maxim la locuinţe este de peste 900 euro pe metru pătrat şi e valabil pentru apartamentele clasa premium în timp ce preţul minim este de 550 euro pe metrul pătrat şi e valabil pentru imobilele de pe piaţa primară, pe care dezvoltatorii vor să le vândă cât mai repede.

Potrivit Bursei Imobiliare Lara costul mediu al metrului pătrat la Botanica de Jos este de 638 euro în timp ce în centrul sectorului urcă cu aproape 100 euro, la 710 euro. Pentru apartamentele cu două odăi preţul este de 616 – 654 euro pe metrul pătrat. Pentru cele cu trei camere costul e de 526 – 587 euro pe metrul pătrat, iar cele cu suprafaţa de peste 100 metri pătraţi sunt cele mai ieftine 485 – 529 euro.

În zona Buiucani preţurile apartamentelor cu o cameră pornesc de la 661 - 695 euro, cele cu două odăi 650 – 660 euro, cu trei 570 – 574, iar cu patru 218 – 529 euro. 
Sectorul Centru este cel mai scump dintre toate zonele Chişinăului. Preţurile apartamentelor cu o cameră costă 690 – 810 euro pe metru pătrat, cu două camere 670 – 731  euro. Cu trei, 674 – 632 euro, iar cele cu patru odăi 514 – 564 euro.

La Ciocana imobilele cu o odaie au preţul de 662 – 650 euro pe metru pătrat, cele cu două odăi 652 – 606 euro, cu trei 533 – 605 euro, iar cele cu patru 480 – 534 euro.

La Râşcani, în zona cea mai scumpă după Centru apartamentele cu o cameră costă 694 – 698 euro, cu două 651 – 687 euro, cu trei 571 – 605 euro, în timp ce cele cu patru odăi valorează 530 – 541 euro pe metru pătrat.

Piaţa primară
Situaţia creată pe piaţa primară continua a fi destul de complicată, însa au fost marcate şi unele tendinţe pozitive. A fost începută construcţia noilor blocuri cu multe nivele, continuă darea în folosinţă a caselor, construcţia cărora s-a început încă înainte de criză. Se face publicitate activă noilor proiecte.

Situaţia nu poate să nu ne uimească, deoarece nu este sigur, din contul cui va fi finanţată construcţia. Cumpărătorii nu riscă să participe la construcţia în rate, mai cu seamă la etapa iniţială a construcţiei, din lipsa garanţiilor cu privire la darea în folosinţă la termen a construcţiei. Băncile se implică cu rezervă în creditarea proiectelor de construcţie. Nu se cunoaşte dacă vor putea companiile de construcţii să finanţeze lucrările din propriile resurse. În ceea ce priveşte preţurile, acestea nu rămân neschimbate, pe piaţă predomină ofertele în limita 500-700 euro pe m2 în funcţie de etapa la care este construcţia blocului şi locul amplasării, în centrul oraşului preţurile sunt de la 800 de euro.

Preţul pentru un metru pătrat creşte odată cu gradul de construcţie a blocului. În principiu, se vând apartamentele în blocurile cu un grad înalt de finisare a construcţiei. Printre tendinţele de dezvoltare a domeniului putem diferenţia reducerea continuă a suprafeţei apartamentelor şi creşterea numărului de nivele ale blocurilor în scopul micşorării costurilor. De asemenea, apar cererile de vânzare a locuinţelor „la cheie”.

Construcţia mansardelor, în vogă 
Tendinţa anului în Chişinău este construcţia mansardelor. În ultimii patru ani, în Chişinău au fost emise 161 permisiuni de construcţie a mansardelor, au fost date în folosinţă 22 de mansarde iar altele 27 sunt la etapa de construcţie. 70% din permisiuni nu au fost puse în aplicare sau se află în litigiu din cauza nerespectării parametrilor tehnici şi standardelor arhitecturale ale blocurilor. Astfel, construcţia mansardelor a stagnat. Ideea este bună si permite soluţionarea problemelor locative, însă a fost discreditată de executarea necalitativă. Regulamentul anterior din anul 2001, conform căruia erau emise permisiuni de construcţie a mansardelor nu stipula clar multe probleme litigioase. Mansardele erau vândute la preţul de 500-700 € merul pătrat, în comparaţie cu preţul pentru un apartament dintr-un bloc nou. Acest tip de locuinţe a devenit accesibil cumpărătorilor datorită faptului că suprafaţa apartamentului de tip mansardă este mai mică şi constituie doar 20-60 m2.

Totodată, semnalele unei noi recesiuni financiare mondiale afectează domeniul construcţiilor, oamenii devin mai precauţi iar companiile de construcţii se confruntă cu deficit de lichidităţi din cauza scăderii cererii. De altfel, de pe urma crizei se poate de pierdut dar şi de câştigat. Pentru cei care au capital există un risc mare, dar ei nu riscă cu ultimii bani şi au posibilitatea de a alege. Pentru cei care au economisit bani pentru a cumpăra un apartament în scopurile personale, sfatul este să cumpăraţi mai bine acum, dar aveţi grijă de escrocherii. Cel mai probabil, preţurile vor scădea, dar nu merită riscul, nimeni nu poate spune deocamdată cum va evolua cu exactitate piaţa imobiliară.

În concluzie, prognoza preţurilor în 2012, va rămâne negativă. Este dificil de prezis dinamica şi scăderea preţurilor, dar scăderea cea mai probabilă va fi de cuprinsă în valorile de 5-8%, cu excepţia cazului în care al doilea val al crizei nu se va face simţit.