Prețul real la apartamentele din Chișinău

 Experţii în domeniul imobiliar spun că o parte dintre potenţialii cumpărători, care cu ceva timp în urmă căutau să achiziţioneze o locuinţă, a trecut în aşteptare, în speranţa că preţurile la imobile vor mai scădea. Însă lucrurile nu prea se schimbă odată ce preţul mediu al metrului pătrat rămâne neclintit mai bine de jumătate de an.

Apartamentele cu preţuri adaptate la piaţă se vând în câteva săptămâni şi uneori chiar în două-trei zile. Pe de altă parte, proprietarii neinformaţi, care trăiesc în trecut şi cer preţuri valabile doar în urmă cu doi ani, stau cu ofertele pe piaţă un an sau chiar mai mult.

Preturile reale ale apartamentelor sunt formate de cumpărătorii hotărâţi să cumpere şi, de cealaltă parte, de proprietarii hotărâţi să vândă. Ambele categorii sunt foarte informate asupra preţurilor din piaţă din această perioadă. Contrar prejudecăţilor de pe piaţa imobiliară, lipsa de bani a cumpărătorilor nu este nici pe departe principala cauza a blocajului parţial al tranzacţiilor.

Asta pentru că anunţurile imobiliare sunt pline de doritori de apartamente care oferă foarte explicit preţul maxim pe care sunt dispuşi să-l plătească şi care frecvent aproximează foarte bine preţul zonei pentru un anumit tip de apartament. Mai mult decât atât, proprietarii care cer preţuri potrivite "scapă" de apartamente imediat.

Aceasta este cea mai bună dovadă a faptului ca potenţialii cumpărători chiar au bani, dar... bani potriviţi. Mai există categoria proprietarilor care au nevoie urgentă de bani şi cer mai puţin pentru a vinde repede. Niciodată proprietarii grăbiţi nu cer cu mult sub preţul pieţei. Asta cu atât mai mult cu cât şi preţul pieţei se vinde foarte repede, sunt de părere experţii imobiliari.

Dezinformatorii

Proprietarii care cer preţuri cu mult peste cele reale contribuie fără voie la deformarea preţurilor de pe piaţă. Apartamentele acestora stau pe piaţă cu preţuri mari de strigare şi, deseori stau chiar peste un an. Nu vorbim aici de preturi duse la extrem, ci de solicitări cu 20-30% peste cele din piaţă.

Rezultatul este că atunci când portalurile imobiliare furnizează preţurile medii de strigare, includ şi aceste cifre fără legătură cu realitatea, cazurile nefiind deloc puţine. Or, cât de relevant poate fi pentru o anumită lună a anului un preţ care se vinde abia peste un an, cu mari ajustări?! Se ajunge însă la un cerc vicios. Proprietarii neinformaţi despre preturile de tranzacţionare ajung să se ghideze după preţurile de strigare, create parţial de ei înşişi.

Cu alte cuvinte, ajung să se mintă singuri. Portalurile imobiliare care oferă preţurile de strigare nu au nici o vină în acest sens pentru că ele doar preiau datele şi, în plus, reprezentanţii lor susţin că nu iau în calcul ofertele "total în afara pieţei". Problema este însă că există pe piaţă mai multe apartamente care se vând după 9-10 luni decât apartamente care se vând în câteva săptămâni. Astfel că tot despre apartamente în afara pieţei vorbim.

Experţii imobiliari mai spun că sunt multe situaţii în care proprietari nu sunt dispuşi să reducă prea mult din pretenţii, ci mai degrabă aleg să le închirieze pentru o perioadă decât să le vândă la preţul pieţei. Situaţia e valabila mai ales pentru apartamentele mediu-premium sau de lux. Există însa şi cazuri cu preţuri nerealiste chiar pe segmentul apartamentelor obişnuite.

În general, piaţa imobiliară a intrat într-un blocaj pe fondul unei discrepanţe majore dintre bugetele cumpărătorilor şi preţurile tot mai mari solicitate de vânzători.

De fapt, în mod paradoxal, pe fondul crizei financiare mondiale şi a înăspririi condiţiilor de creditare, proprietarii apartamentelor sunt tot mai inflexibili în faza de negociere, ba chiar, în ultimele luni, au ridicat semnificativ preţurile.

În timp ce clienţii aşteaptă de ceva vreme ieftinirea semnificativă a locuinţelor, tot mai mulţi proprietari speră să obţină sume fabuloase din vânzarea unor imobile în blocuri din anii '70-'80, ceea ce a determinat o scumpire a locuinţelor în medie cu circa 10-15% faţă de aceiaşi perioadă a anului precedent.

Tot mai frecvente sunt cazurile în care proprietarii solicită sume exagerate comparativ cu valoarea reala a imobilelor. De exemplu, apartamentele cu preţuri umflate pot uşor sesizate în centrul capitalei unde o locuinţă cu o cameră de pe piaţa secundară ajunge să coste chiar şi 40 mii euro, ceea ce e cu mult peste preţul cerut în alte sectoare ale Chişinăului unde preţurile la astfel de apartamente variază de la 22 mii euro la maxim 30 mii euro. Adevărul e însă că pe piaţa primară apartamentele cu o cameră sunt vândute şi ele la preţuri pipărate de către dezvoltatori. Acestea ajung să coste în medie câte 35 mii euro.

Preturile se menţin ridicate, în ciuda unei cereri reduse şi a incertitudinii din piaţă. Iar în acest context, specialiştii în domeniu sunt de părere că soluţia deblocării pieţei ar fi "relaxarea" condiţiilor de creditare, precum şi revenirea la preţuri adaptate cerinţelor din piaţa actuală.

Preţurile medii sunt la cel mai scăzut nivel de la începutul crizei, iar estimările sunt că tendinţa se va menţine.

Preţurile medii ale locuinţelor au continuat să scadă în ultimii doi ani, dar tot nu pare să fie suficient pentru a atrage mai mulţi cumpărători. Preţurile s-au redus nesemnificativ cu aproape 10 euro pe metru pătrat. Ce urmează? Cel mai probabil o continuare a tendinţei. „Semnele sunt deja clare: piaţa imobiliară din Moldova va continua pe un trend negativ”, sunt de părere analiştii imobiliari. Printre motivele pe care le identifică ei se numără mediul economic turbulent, lipsa finanţărilor bancare, puterea de cumpărare redusă, cadrul legal şi mentalitatea păguboasă din zona imobiliară. Totodată şi numărul ofertelor celor care vor să-şi vândă apartamentele e în creştere. „Poate fi vorba de reaprinderea apetitului pentru tranzacţii, dar şi de nevoia de a vinde la orice preţ, din cauza condiţiilor economice precare. Situaţia ar putea să devină chiar mai proastă pentru cei care au apartamente de vânzare”, avertizează experţii imobiliari.

Înglodaţi în datorii

Constructorii s-au orientat către segmentul apartamentelor cu suprafeţe mari şi sectorul rezidenţial de lux, complet inaccesibil clasei medii. Iar în lipsa unor proiecte de locuinţe, oamenii nu au de ales şi sunt nevoiţi să accepte preţurile mari”, mai spun experţii imobiliari.

“Unii s-au îndatorat mai mult decât pot duce”, susţin experţii. Şi asta pentru că, sătui de hârtii şi alergătură, oamenii au refuzat să ţină cont de evaluările riguroase, iar ca să nu piardă creditul au preferat să se împrumute de pe la rude ori prieteni, să achite un avans mai mare, chiar dacă ştiau ca suma cerută de vânzător nu era justificată.

Păcăleala pentru bănci

Majoritatea bancherilor nu acceptă sa finanţeze decât maximum 70% din valoarea reală a casei. Clientul trebuie să facă rost, de unde poate, de restul banilor care reprezintă avansul. Însă sunt clienţi care încearcă sa păcălească băncile, printr-o metodă aparte. “Unii nu au de unde sa dea avansul şi ajung la o înţelegere cu vânzătorul.

Acesta se preface că vinde la un preţ mai mare, 26.000 de euro, de exemplu, pentru un apartament pe care, în realitate, cumpărătorul dă doar 20.000 de euro. În felul acesta, dacă acceptă sa dea împrumutul, banca finanţează şi avansul”, sunt de părere experţii imobiliari. Însă asemenea cazuri spun ei sunt mai rar întâlnite.

Victor URSU