Где в Кишиневе квадратный метр торговой площади стоит восемь тысяч евро

- Они очень хорошо как продаются, так и сдаются в аренду.  Самыми востребованными являются помещения до 200 квадратных метров. Их используют под аптеки, мясные магазины, магазины по продаже одежды и чистящих средств,  - рассказал «Комсомолке» генеральный директор агентства недвижимости Pro Imobil Grup Владислав Мустяцэ.

Больше площадь — ниже арендные ставки

На этом сегменте действует общее правило: стоимость арендной платы и квадратного метра связаны между собой. Это означает, что аренда одного квадратного метра обходится в 10% от стоимости кв. метра. Таким образом, владелец здания может рассчитывать на возврат вложенных средств в течение 6-8 лет, что считается приемлемым периодом окупаемости. В среднем по Кишиневу арендная ставка составляет 10 евро за кв. метр.

- Конечно, всегда есть такие владельцы, которые хотят перехитрить рынок и запрашивают за объект стоимостью в 50 тысяч евро арендную плату в одну тысячу евро, то есть в два раза выше рыночной. Понятное дело, что при таком подходе он долго будет пустовать и тот, кто завысил цену, будет ежемесячно терять по 500 евро упущенной выгоды, - делится расчетами Мустяцэ.

Если предлагаемая в аренду площадь достаточно большая, ее владельцу приходится проявлять гибкость, чтобы привлечь клиентов, тем более, что спрос на офисную недвижимость снизился — примерно на 10 процентов. Сегодня снять весьма приличный офис можно исходя из расчета 6-8 евро за квадрат.

Главное — транспортный поток

Месторасположение коммерческой недвижимости играет едва ли не основную роль. Особенно это заметно по стоимости земельных участков, на которых эту самую собственность можно расположить. К примеру, если в районе улицы Михая Когылничану сотка стоит от 30 до 50 тысяч евро, то в районе Московского проспекта уже 80-90 тысяч евро.

- Весьма популярной локацией также является Мирча чел Бэтрын, в особенности в районе круга на възде на Чеканы. Очень востребованы участки на первой линии по бульвару Дачия. Про пересечение Дачии и Дечебала даже говорить не приходится — там земля буквально на вес золота. И это объяснимо — в таких местах от арендаторов никогда не будет отбою, - рассказал руководитель риелторской компании.

По его словам, в таких оживленных местах и ставки аренды резко идут вверх, то есть застройщиков привлекает повышенный уровень доходности. Скажем, сдаваемые в аренду три этажа общей площадью в 300 кв. мет­ров в месяц своему владельцу будут приносить в районе 4-5 тысяч евро.

Встречаются и ситуации иного рода. На вложенные аналогичные полмиллиона евро доход может составить только 2 тысячи евро, несмот­ря на то, что офис получился красивый. Но если нет значительного потока людей, то и на финансовый успех особо рассчитывать не приходится.

Реклама - это наше все

Масса рекламных растяжек о сдаче в аренду офисов — далеко не признак, что бизнес сворачивает свою активность. Просто риелторы осваивают новое направление, которое позволяет им напрямую достучаться до потенциальных клиентов. Дополнительный плюс растяжек — такой вид коммуникации требует минимальных затрат: только на изготовление баннера. То есть таким образом владельцы недвижимости или посредники не тратятся на рекламу в СМИ.

Потенциальные покупатели или арендаторы на растяжки реагируют хорошо. Им тоже ничего не стоит — ни времени, ни денег — увидев баннер с номером телефона, тут же позвонить и узнать все подробности предложения.

Тенденции

Аналитики компании Nika Imobil, анализируя тенденции сегмента коммерческой недвижимости по итогам 2012 года, отмечают  несоответствие спроса и предложения. «Востребованы только качественные объекты, а более 50% рынка составляет низколиквидная недвижимость, на которую, в свою очередь, спроса нет. Как правило, это залоги, выставляемые банками на реализацию», - пишут они в своем отчете по итогам прошедшего года.

Если говорить о торговой недвижимости, то здесь популярностью, конечно, пользуются объекты с большой проходимостью. Покупают коммерческую недвижимость, в основном, торговые сети для размещения новых точек или частные инвесторы - как инвестицию для последующей сдачи в найм.

Но если в докризисные времена клиенты соглашались почти на любое торговое помещение и предполагали ежегодный рост стоимости квадратного метра на 20%, то сейчас покупают только те помещения, которые будут обеспечивать  стабильный доход от найма.

Ожидается, что в ближайшей перспективе коммерческий рынок будет стабильным, и перемены здесь будут происходить в зависимости от изменений экономической ситуации в стране.

Торговля — двигатель рынка

Прошедший год доказал, что сегмент стрит-ритейла – торговых помещений с отдельным входом, оптимальной площадью и расположенных на первом этаже – является наиболее стабильным среди всех форматов торговой недвижимости и пользуется самым большим спросом. Как всегда, популярны главные артерии секторов Кишинева:

• сектор Центр: бул. Штефана чел Маре и участки улиц, пересекающих его, – ул. Пушкина, ул. Эминеску, ул. Армянская и др., где стоимость квадратного метра при продаже составляет 3000-8000€, а при сдаче внаем – 25-75€/мес.;
• сектор Рышкановка: пересечение Московского проспекта и ул. А. Руссо, где стоимость при продаже составляет 1500-4000€ за один квадратный метр, а при сдаче внаем – 15-50€/мес.;
• сектор Ботаника: бул. Дачия и бул. Дечебал, где стоимость при продаже составляет 1000-2500€, а при сдаче внаем – 12-25€/мес.;
• сектор Боюканы: ул. И. Крянгэ;
• сектор Чеканы: бул. Мирча чел Бэтрын, где стоимость 1 кв.м при продаже составляет 1000-2000€, а при сдаче внаем – 10-20€/мес.

На рынке чувствуется постоянная нехватка помещений данного формата. Поэтому цены  на недвижимость этого сегмента менее всего подвержены снижению.

- Торговые площади в других зонах, а также расположенные в подвальных и цокольных уровнях, являются менее ликвидными и не  востребованы рынком, - утверждают в Nika Imobil.

Владислав Мустяцэ из компании Pro Imobil Grup говорит, что даже на самых вост­ребованных сегментах  недвижимости - коммерческой и торговой — пока не наблюдаются признаки ценового пузыря. За привлекательные объекты ведется настоящая борьба, которая и толкает цены умеренно вверх.

- В таких условиях собственники радуются увеличивающемуся спросу, но я бы посоветовал клиентам быть очень внимательными, чтобы не переоценить перспективы, - заключает В. Мустяцэ.