Назревающие годами конфликты в городе приобретают все более жесткий характер, передает logos.press.mdПо мнению председателя Федерации патронатов строителей, дорожников и производителей стройматериалов Condrumat Павла Каба отмеченный рост в 2019 году - результат строительства объектов, заложенных в 2016-2017 годах. А вот в последующие годы количество выданных разрешений на строительство снизилось. В 2019 году в муниципии Кишинев на возведение жилых домов было выдано на 147 разрешений меньше, а на строительство нежилых зданий - на 10 меньше, чем в 2018 году.Значительный объем работ отмечен в строительстве производственной и коммерческой недвижимости, а также инженерных сооружений. Это позитивный сигнал, который свидетельствует о создании новых рабочих мест.Рост подрядных работ мог быть и больше, но в строительстве, как и во всей экономике, остро стоит проблема нехватки рабочей силы. Сегодня обеспеченность рабочими и инженерно-техническим персоналом в отрасли составляет менее 50%. И перспективы не очень радужные. Если раньше на факультете «Промышленное и гражданское строительство» Технического университета обучалось до 10 групп студентов, то сегодня осталась только одна группа.По данным специалистов, в Кишиневе (включая пригороды) строится 134 многоэтажных жилых дома от 80 застройщиков. В 2019 году в столице введено в эксплуатацию 521,6 тыс. кв. м жилья (+58,2% к 2018 г.). Доля Кишинева с пригородами составляет 75,8% от общей площади жилья, введенного в эксплуатацию в целом по стране.Все строящееся жилье можно разделить на три сегмента - «эконом», «комфорт» и «бизнес» класс. Они отличаются друг от друга количеством этажей, площадью квартир, наличием или отсутствием подземного паркинга, дополнительной инфраструктурой.По мнению директора агентства недвижимости Nika Imobil Петра Олейника, обзор цен на первичном рынке жилья проводить сложнее, чем на вторичном. Нередко строительство ведется по индивидуальным проектам, дома отличаются разной этажностью и площадью квартир, стеновым материалом и системами отопления (автономное на квартиру или на дом). Соответственно у каждого застройщика ситуация с продажами может отличаться.Цены предложения квартир от застройщиков в 2019 году выросли в среднем на 50 евро за кв.м. или на 8-10%. Но изменение цен в новострое нередко завуалировано в виде скидок при полной оплате, специальных акций или других маркетинговых ходов (например, бесплатной кладовки). Часто встречаются предложения с помесячной оплатой квартиры, что фактически является беспроцентным кредитом. Но в этом случае и квадратный метр стоит дороже.Надо отметить, что рост цен наблюдался только в сегменте «эконом» и «комфорт» класса, а в «бизнес» классе они остались без изменений.Иногда приходится слышать мнение, что квартиры в новых домах продаются плохо, В некоторых новостройках годами остается балласт непроданных квартир. Но статистики об уровне продаж в новых домах, к сожалению, никто не ведет. «Я не слышал от строительных компаний, чтобы у них были трудности с продажами, - говорит председатель Condrumat Павел Каба. - Потому что они сдают дом и вкладывают средства в следующий объект. Значит, квартиры продаются, идет движение капитала. Иначе не было бы заинтересованности строить».В то же время не секрет, что заказчики нередко расплачиваются с собственниками земельного участка и с подрядными организациями квартирами. «Раньше приобретение жилья в строящихся домах оформлялось договором инвестирования в строительство, а перепродажа квартир до момента сдачи в эксплуатацию посредством договора цессии - отмечает Петр Олейник.- С 1-го марта 2019, со вступлением в силу изменений в ГК, приобретение и последующая продажа квартир в строящихся домах оформляется заключением договора купли-продажи и включается в единую статистику транзакций, Именно это повлияло на резкий рост количества сделок в 2019 году (на 48%), что не совсем верно отражает текущую ситуацию на рынке жилья».Нередко город сотрясают конфликты между жителями и застройщиками. Обе стороны часто обращаются с жалобами в городскую администрацию, в судебные инстанции. Павел Каба считает, что причина этого кроется в отсутствии градостроительных планов. «Еще вчера надо было обновлять генплан столицы, разрабатывать зональные планы для отдельных районов, в первую очередь для центра, где много ветхого жилья. Когда девелопер покупает участок земли и намерен вести строительство, он обращается в примэрию за разрешением. У местных властей должен быть зональный план, в котором указаны все условия застройки, показано, где можно строить трехэтажное здание, а где 9 этажей. А когда таких планов нет, застройщик правдами и неправдами получает разрешение, начинает стройку и провоцирует конфликт».Необходимо, чтобы местные власти разработали четкие и понятные правила игры с привлечением всех заинтересованных сторон. Чтобы по этим правилам развивался город, развивалось строительство. Так как строительные компании отчисляют налоги, которые в том числе идут и на развитие города. «Я со своей стороны призываю своих коллег строителей не начинать новые стройки, если отсутствует соответствующая разрешительная документация, согласованная в установленном порядке, - говорит он. - Если есть какие-то неясности, лучше уточнить все до начала работ, урегулировать все взаимоотношения с жителями, с институтами власти, которые регулируют инвестиционный процесс. Потому что практика показала, что там, где существуют нарушения, строителям грозят простои, недовольство горожан, протестные акции гражданского общества, появляются слухи о «строительной мафии». Поэтому лучше соблюдать закон и не создавать себе проблем».В январе этого года была создана рабочая группа по урегулированию конфликтов в сфере урбанистики и строительства при примэрии Кишинева. Она уже провела несколько заседаний, на которых рассматривались претензии жителей к строительным компаниям, застройщиков к местным органам власти в ситуациях, когда приостановлено действие разрешительной документации и пр. «Мы рассматриваем эти споры и там, где нет веских причин для запрета, ратуем за то, чтобы завершить начатые строения, - говорит г-н Каба – В то же время обращаемся к местным органам власти не выдавать разрешения, если нет четкого плана застройки того или иного района. Если разрешать строительство, то провести сначала консультации с жильцами и разъяснить необходимость возведения многоэтажного дома или административного корпуса в данном районе».Например, члены рабочей группы на последнем заседании пришли к выводу, что нет ни юридических, ни технических проблем, чтобы отозвать разрешение на строительство жилого комплекса у компании Reconscivil на ул. Каля Ешилор, где большинство этажей уже возведено. Но последнюю точку над i в этом деле должен поставить суд.С 1 марта 2019, вступили в силу изменения и дополнения в ГК РМ, регламентирующие отношения застройщика и покупателя. Прежде всего, законодательно закреплен график оплаты квартиры в зависимости от степени готовности дома (всего 5 траншей). Но в то же время предусмотрен механизм оплаты полной суммы через счет эскроу. Государство подталкивает строителей к консолидации и стимулирует их продавать жилье с более высокой степенью готовности и ускорить сроки строительства.«В первое время строительные компании столкнулись с трудностями из-за недостатка оборотных средств. Некоторые действительно прекратили свою деятельность, так как одновременно с новыми правилами надо было разработать механизм кредитования строительных компаний, в настоящее время кредиты в банках достаточно дорогие, - отмечает г-н Каба. - Но те компании, которые в свое время инвестировали в мощности, в покупку новой техники, выжили. Надо признать, что новые правила в какой-то степени дисциплинируют застройщиков. И, по-моему, в последнее время уменьшилось число нареканий от обманутых клиентов».
